התביעה דנה בבדק בית הקשור לאספקת ריצוף פגום והיא נסמכת על חות דעת הנדסית שערך מהנדס בנין ברגמן יגאל הכוללת גם שמאות הנדסית
פסק דין 3 - בודקוב נגד זהבי חרושת מרצפות בע‘‘מ
ת.א. 017689/96
בית משפט השלום בירושלים
בפני כב ‘השופט רפי שטראוס
בענין:
1. רות בודקוב
2. איתן בודקוב
עי‘ ב‘‘כ עוד‘ משה בן ארי
מרחוב שמואל הנגיד 13 ירושלים
התובעים
נגד
1. א.ח. זהבי יבוא ושיווק בע‘‘מ
2. י. זהבי חרושת מרצפות בע‘‘מ
ע‘‘י ב‘‘כ עוה‘‘ד שניטקס, בן טל ושות‘
מדרך בן גוריון 11, בני ברק 51260
הנתבעת
פסק דין
1. תביעה לתשלום פיצוי בסך 74,000 ש‘‘ח שעילתה מכר ריצוף פגום מתוצרתה של הנתבעת 2.
2. על פי הנטען בכתב התביעה רכשו התובעים מאת הנתבעת מס‘ 2 בספטמבר שנת 1993 155 מר‘ מרצפות ו- 110 מר‘ פנלים תמורת סכום כולל כ - 8,900 ש‘‘ח (בנוסף למרצפות נוספות, קרמיקה ומוצרים נוספים שרכשו אצל הנתבעות במועדים סמוכים). חודשים ספורים לאחר שרוצפה דירתם במרצפות הללו הבחינו בפגמים שונים במרצפותהמוגדרים ליקוי בניה סימני התפוררות במשטח המרצפת ושינויי צבע.
לאחר שפניותיהם אל הנתבעות לא נשאו פרי, נדרשו לעזרת מומחה, מהנדס בנין ברגמן, אשר בדק ומצא מספר ניכר של אריחים פגומים מפוזרים באופן אקראי בשטח הדירה כולה וקבע בחות דעת הנדסית כי יש להחליף את הריצוף בדירה כולה (בחוות דעתו (ת/ 1) מ – 12/03/99). שמאות הנדסית להחלפת הריצוף על פי חוות דעתו - 25,900 ש‘‘ח משך הזמן הדרוש לביצוע התיקונים הוערך ב 14 ימים.
הפגמים בריצוף והצורך בהחלפתו יגרמו לתובעים, לטענתם, נזקים נוספים - הצורך לפנות דירתם ולמצוא סידור חלוף למשך שבועיים ימים - הוצאה אותה מעריכים הם בסך 22,400 ש‘‘ח פירוק והרכבה מחדש של ארונות קיר וספריות הניצבים על הריצוף ואשר, מטבע הדברים בעת החלפת הריצוף יהא צורך לפרקם - הוצאה כוללת של כ 7,500 ש‘‘ח, נקיון יסודי וליטוש (פוליש) בתום הנחת הריצוף, כ 2,400 ש‘‘ח ובנוסף על כל אלו פיצוי בשל עגמת הנפש על אשר נשללה מהם ההנאה לה ציפוי מריצוף חדש ומעולה סך - 10,000 ש‘‘ח.........
הוסיפו וטענו כי גם אם אכן נמצאות אי אלו מרצפות בדירה פגומות הרי זה תוצאת הנחת ריצוף לא נכונה ותחזוקה לא מתאימה – ואין לייחס לנתבעות אחריות לאלו. עוד חולקות הנתבעות על שיעורם של הנזקים הנטענים.
4. בהחלטה מפורטת מ – 12.08.1997, לאחר שהצדדים סיכמו טענותיהם בעניין זה, דחיתי את הטענות הטרומיות, אם זאת התרתי לתובעים להגיש כתב תביעה מתוקן (וכך נעשה); את טענת חוסר הסכמות, אשר התבסס על סעיף שיפוט שבטופס ההזמנה, דחיתי משהגעתי למסקנה כי בנסיבות העניין יש לראות בהוראת הסעיף תניה מקפחת בחוזה אחיד.
5. לאחר שהצעתי לנסות ולפתור את המחלוקת בהליך גישור, נדחתה עי‘ הנתבעות, הצעתי כי ימונה מומחה מטעם בית המשפט אשר יבדוק ויחווה דעתו בכל הקשור לטיבן של המרצפות - אך גם הצעה זו נדחתה על ידי הנתבעות.
6. כאמור, תמכו התובעים תביעתם בחוות הדעת של מהנדס בנין ברגמן.
מטעם הנתבעת הוגשה חוות דעתו של ד‘‘ר אורי קורין.
שני המומחים נחקרו בפני על חוות דעתם.
לבד מהמומחים העידו בפני התובע מצד אחד ומנהל חנותם של הנתבעות בירושלים...
7. ציר המחלוקת בתביעה זו הוא כאמור טיבו של המרצפות; אין מחלוקת שהתובעים רכשו מרצפות מסוג א‘ (הצהרת ב‘‘כ הנתבעות בעמוד 3 ש‘ 22 וכן עדות התובע בעמ‘ 6); התובע העיד כי מדובר בדירת יוקרה אותה רכשו התובעים תמורת 600,000 $ - על כן, מטבע הדברים, ביקשו לרצפה בריצוף איכותי ברמה הגבוהה ביותר.
התובע העיד כי חודשים ספורים לאחר שהונחו המרצפות החלו להיווצר בהן ‘‘חורים קטנים‘‘ וכתמים והחלה שחיקה בריצוף. משהתלונן בפני הנתבעות הגיעו לביתו שני נציגות.
לאחר שהציג בפניהם את הפגמים שלפו מכיסם כרית (הקרויה ‘‘כרית יהלום שחור‘‘) שפכו מעט מים על הרצפה, שפשפו מעט ולתדהמת התובעים התרחש לנגד עיניהם ‘‘נס‘‘ משנראו המרצפות אשר טופלו (בשטח כ - 1 מ‘‘ר), כחדשות, מבריקות וללא פגם; נציגי הנתבעות הציעו להם לרכוש כרית כזו ובאמצעותה לעבור על כל הריצוף ובכך, לדבריהם, תיפתר הבעיה. אלא - משביקשו התובעים לפעול בדרך זו התברר להם כי בשל מחירה היקר של אותה כרית ומספר הכריות שיהיה צורך לרכוש כדי לטפל בכל שטח הדירה (כ 150 מ‘‘ר ריצוף כאשר כל כרית מספיקה לליטוש שטח מצומצם מאוד) עלות הטיפול בשיטה זו כמעט כעלות ריצוף חדש. חמורה מכך - כשבועיים לאחר אותו טיפול ‘‘חלף הנס‘‘ והמרצפות חזרו לכפי שהיו. מצב המרצפות הלך, לדברי התובע, והחריף. התובע הציג בפני המשפט שקית עם אבנים זעירות אשר לוקטו על ידיו מן הרצפה לאחר ש‘‘נפרדו‘‘ ממשטחי המרצפות - כעדות להתפוררות המשטחים הללו. עדות התובע עמדה במבחן החקירה הנגדית, לא נסתרה ומהימנה עלי.
8. מומחה התובעים, מהנדס בנין ברגמן, אשר בדק את הריצוף כשנה לאחר שהונח בדירת התובעים, אישר כי מצא תופעה של ‘‘התפוררות המלאן והאגרגטים בשכבת המדרך ויצירת קילופים ונקבים על פני המרצפת‘‘. וכי תופעה זו חוזרת על עצמה במקומות שונים באריחים; כמות הפגמים אותם מצא עולה על המינימום המותר בריצוף מסוג א‘ (על פי תקן ישראלי מס‘ 6, אשר לדעת מר ברגמן הוא המחייב לבדיקה מסוג זה) ועל כן פוסלים הפגמים הללו את המרצפות כולן. עוד קבע מהנדס בנין ברגמן כי יש להניח שהתפוררות תימשך ותחמיר לאורך הזמן וכי ההתפוררות גורמת ליצירת סדקים בהיקף האגרגטים וכתוצאה מכך משתנה גם גוון המרצפות. מהנדס בנין ברגמן מצא כי תופעת השחיקה מואצת בחלקי הדירה בהם השימוש רב יותר כמו באזור הכניסה לדירה), ומכך הסיק שבחלוף הזמן תחמיר התופעה בכל הדירה. מטעמים אלו קבע, כאמור לעיל, כי יש להחליף את הריצוף בדירה כולה.
9. מנגד, הוגשה כאמור חוות דעת המהנדס ד‘‘ר אורי קורין אשר בדק את הדירה ב 8991.90.40. גם ד‘‘ר קורין מצא לא מעט אריחים פגומים. לדעתו, חלק מן הפגמים נגרם מסיבות שהנתבעות אינן אחראיות להן כגון: טיפול לא נאות, חבלה על ידי מגע עם חפצי מתכת, הצפת מים, זריקת חפצים כבדים, לכלוך וכיוצ‘‘ב. ד‘‘ר קורין פוסל את השימוש בתקן ת‘‘י 6 (עליו סמך מהנדס בנין ברגמן את חוות דעתו) וקובע כי תקן זה חל על המרצפות רק עד רק
יציאתן מבין כותלי המפעל היצרן. מרגע זה ואילן עוברות המרצפות ‘‘טראומות‘‘ אלו אין היצרן אחראי. לדבריו: ‘‘כאשר מרצפים את האריחים ברצפה ומשתמשים בהם נוצרות תופעות של בלאי באריחים. כתוצאה מכך יכולים להופיע באריחים מסוג א‘ אחרי תקופת שימוש אילו שהם פגמים שונים. אין אפשרות לקבוע על סמך בדיקה של אריחים כשנה וחצי אחרי השימוש, שהאריחים שסופקו לא מלאו אחר דרישות והתקן לאריחים מסוג א‘‘‘.
גם ד‘‘ר קורין איננו חולק על כך כי יש צורך להחליף חלק מן המרצפות בדירת התובעים, ואולם לדעתו ניתן לעשות זאת בדרך חסכונית יותר; ניתן לשוב ולהשתמש באריחים התקינים לאחר שפורקו. על כן, ועל מנת למנוע הבדלי גוונים, מציע הוא לרכז את כל האריחים התקינים אשר יפורקו ולרצף בהם את הקומה השניה וכך יהיה צורך בריצוף חדש רק בשטח של כ 55 מר‘ במפלס הכניסה. עלות עבודה זו להערכת ד‘‘ר קורין כ - 7,550 ש‘‘ח בצירוף מ.ע.מ.
חלופה אחרת המוצעת על ידי ד‘‘ר קורין היא חיפוי הרצפה באריחי קרמיקה על ידי הדבקה של קרמיקה על גבי רצפת הטראצו. עלות חלופה זו, לדעתו, היא 12,000 ש‘‘ח.
גם אם, בניגוד לחוות דעתו, יש צורך להחליף את הריצוף כולו הרי העלות היא, לדעת ד‘‘ר קורין 11,676 ש‘‘ח. בקביעתו זו מסתמך ד‘‘ר קורין על הצעת מחיר אותה קיבל ממפעלים טרומיים אשטרום ירושלים בע‘‘מ.
בעקרון עדיפה בעיני חוות דעת מהנדס בנין ברגמן על זו של דר‘ קורין; אין אני מוכן לקבל את ‘‘הקלות הבלתי נסבלת‘‘ בה מתייחס ד‘‘ר קורין לפגמים שונים שמצא כמו את הקביעות בעניין עומק ורוחק החריצים והחורים שמצא, אותן קבע בלא שימוש במכשירי מדידה מדוייקים. אין אני מוכן גם לקבל את סברתו שכתוצאה משימוש במרצפות. סביר הוא שתפגמנה לאחר תקופת שימוש של שנים ספורות, אף לא את סברתו כי היצרן איננו אחראי עוד למה שקורה עם מרצפותיו מרגע יציאתן ממפעלו. מרצפות נועדו לשימוש סביר ורגיל, היינו: לשימוש מדרך כף רגל - לעתים אף קפיצות, דילוגים וריקודים של בוגרים וטף, למען יניחו עליהן חפצים ורהיטים, ינקו אותם באמצעים הרגילים והמקובלים - כמנהג משק בית ממוצע סביר. המרצפות לא נועדו לצפיה ממרחק על מנת שלא יבואו במגע עם יד או רגל אדם; כל עוד לא מוכח שנעשה בהן שימוש חריג ובלתי סביר אין לקבל את הטענה שהשימוש הוא שגרם לפגמים, בוודאי כך הוא כאשר מדובר במרצפת מסוג א‘ (הגם מנסיוני, מוכרות לי מרצפות אשר החזיקו, ועדיין מחזיקות, ללא כל פגם מזה עשרות בשנים).
זאת ועוד, האבנים הזעירות אותן ליקט התובע מתוך אלו שהתפוררו ונפרדו ממשטח המרצפות, כפי שהציג בפני בעת עדותו, אינן מתיישבות, בשום פנים, עם אותם פגמים זעירים אותם מצא ד‘‘ר קורין בבדיקתו.
ד‘‘ר קורין חולק על מסקנת מהנדס בנין ברגמן מהעובדה שבמקומות בהם יש שימוש רב יותר ניכרת שחיקה גדולה יותר, כי ניתן ללמוד מכך על תהליך התפוררות ועל כך להניח שבמשך הזמן תחמיר הבעיה. לדברי ד‘‘ר קורין, פגמים אשר לא נתגלו במהלך מחצית השנה הראשונה לאחר הנחת הריצוף, לא יתגלו עוד. ד‘‘ר קורין איננו נותן הסבר לקביעתו זו, הגם, הדברים אינם מתיישבים עם טענתו שלו עצמו שלאחר שימוש של כשנה וחצי סביר הוא שימצאו פגמים המרצפות. דבריו של ד‘‘ר קורין בחוות דעתו (סעיף 6.5) כי ‘‘תופעות נזקים מקומיים המתגלים במהלך השימוש הן תכונה אופיינית של אריחי ‘‘טראצו‘‘ מעוררים, כמובן, את שאלת חובת גילוי תופעה זו לרוכש המרצפות בעת הרכישה. התובע שלל קבלת אזהרה בענין זה בעת הרכישה ואילו עד ההגנה מר בודנארו לא היה מי שמכר את המרצפות לתובעים וסמך דבריו רק על הנחיות הניתנות למוכרים בחנותו - כך שאין אלו יכולים לסתור דברי התובע. (כשלעצמי, אינני מאמין כי קונה סביר ירכוש מרצפות יקרות לאחר שיאמר לו כי אלו צפויות להשחק ולהיפגם תוך זמן מה).
ד‘‘ר קורין נותן בחוות דעתו משקל רב לסימני לכלוך אותם מצא במרצפות ואולם הדעת נותנת כי אלו דווקא מעידים על החריצים והחורים כנטען ע‘‘י התובעים, מקום שם יש חריץ או חור מטבע הדברים נתקע ומצטבר לכלוך.
לא שוכנעתי גם במעשיות שבהצעת ד‘‘ר קורין להשתמש במרצפות המפורקות לשם ריצוף חוזר בחלק מהדירה. לא זו בלבד שמהנדס ברגמן חולק על האפשרות לפעול בשיטה זו אלא שאם נכונה הנחתה מהנדס בנין ברגמן כי קיימת סכנה להמשך תהליך ההתפוררות, כי אז ‘‘מה הועילו חכמים‘‘ בכך שיעבירו את המרצפות ממקום אחד למשנהו, שאף שם יימשך ויילך אותו תהליך? ואחרי ככלות הכל, התובעים ביקשו לרצף דירתם, על כל חלקיה, במרצפות זהות ואין כל סיבה שרצונם זה לא יקויים בשל שנמצאו פגמים במרצפות מתוצרת הנתבעות.
11. על כן אני מקבל את חות דעת מהנדס בנין ברגמן כי יש להחליף את הריצוף בכל הדירה.
12. אשר לעלות החלפת הריצוף; מהנדס בנין ברגמן לא נחקר בחקירתו הנגדית על נתוני העלות אותם פירט בחוות דעת הנדסית. ד‘‘ר קורין אינו מבסס את האומדן אשר נתן על ידיעה שלו אלא על הצעת מחיר שנתקבלה מחברת אשטרום הנ‘‘ל. נותני הצעת המחיר לא הועדו, אין לדעת על מה מבוססים הנתונים, לאיזה סוג מרצפות הכוונה וכיוצ‘‘ב. על פניו ברור שאין המדובר בריצוף מהסוג אשר קיים בדירת התובעים, שכן די להשוות את המחיר אותו שילמו התובעים עבור המרצפות והפנלים כ-9,000 ₪ בספטמבר 1993 (הזמנה 8324 - ת / 2) - כאשר על פי הצעת אשטרום מדובר בעלות של כ - 5,300 ש‘‘ח באפריל 1998; ברור איפוא שהצעה זו איננה תואמת רמת הריצוף בדירת התובעים ולא ניתן ליתן משקל כלשהו להצעה זו ועל כן יש לקבל גם בנושא זה את הערכת מהנדס בנין ברגמן.
עם זאת - אומדנו של מהנדס בנין ברגמן מבוסס על החלפת 180 מ‘‘ר ריצוף (ת/ 1, עמ‘ 5) ואילו השטח שרוצף במרצפות שנרכשו מהנתבעת (על פי הזמנה ת/ 2) הינו 155 מ‘‘ר (לכל היותר), לפיכך יש להתאים את האומדן הכספי על פי חות דעת הנדסית של מהנדס בנין ברגמן לשטח ריצוף 155 מ‘‘ר. ההוצאה המותאמת תהא לפיכך - 21,700 ש‘‘ח (למועד חוות הדעת).
13. הנתבעת טוענת כי אין הן חייבות בפיצוי התובעים בגין מה שהן מכנות ‘‘נזקים עקיפים‘‘ - בהסתמך על סעיף בחוזה (טופס ההזמנה) שלשונו ‘‘בכל מקרה בו יפר זהבי התחייבות כלשהי מהתחייבויותיו בהסכם זה, יהיה חייב... לפצות את המזמין בגובה הנזקים הממשיים והישירים בלבד שיגרמו למזמין מחמת אותה הפרה‘‘. המעט אשר ניתן לומר על נוסח זה הוא שהוא סתום ובלתי ברור; אין לדעת למה הכוונה בנזקים ‘‘ממשיים‘‘ (בהבחנה, למשל מישירים) מהו נזק ממשי ומהו נזק שאינו ממשי. אין צריך להרחיב את הדיבור על העקרון שחוזה יפורש לרעת מנסחו ומשנשארה שאלת פרשנות תנית פטור זו סתומה אין היא חוסמת תביעתם של התובעים לסעדים השונים. (מסקנה זו פוטרת אותי מדיון בסוגיית תוקפן של תניות פטור מסוג זה בחוזה ‘‘צרכני‘‘ ובחוזה אחיד - שבה כבר דנתי בקצרה בהחלטתי בטענותיהן המקדמיות של הנתבעות).
14. מגורים חליפיים בעת ביצוע העבודות: התובע העיד כי משפחתו מונה 7 נפשות, חלקן ילדים קטנים. ברור בעיני כי משפחה כזו לא תוכל להמשיך ולגור בדירה בעת שמוחלף בה הריצוף ועל כן יש למצוא פתרון למקום מגורים חליפי. ברור גם כי לא ניתן לשכור דירה אחרת לתקופה של שבועיים או שבוע (ובהיבט זה אין זה משנה אם משך ביצוע העבודות הוא 6 ימים או 14 ימים). עם זאת סבור אני כי הנתונים בהם נקב התובע בעלות סידור מגורים חלופי - 500 $ ליום למשך 14 ימים מפוזרים ובלתי סבירים. ניתן. להערכתי, לשכור דירה לתקופה של חודשיים שלושה (תקופה מינימלית להשכרה) ועדיין יהיו דמי השכירות נמוכים בהרבה מנתוני התובע. לפיכך אני אומד את הפיצוי בראש נזק זה, לפי שיקול דעתי, בסך 5,000 ש‘‘ח.
15. הוצאות פירוק והרכבת הארונות השונים וכן נקיון וליטוש הריצוף לאחר סיום העבודה - לא הובאו ראיות ונתונים בדוקים להוכחת הוצאות אלו ועל כן אני פוסק גם את אלו על פי אומדן בסך כולל 3,000 ש‘‘ח.
16. כאשר ל‘‘עגמת הנפש‘‘: כאמור לעיל מייחסים התובעים תביעתם זו להפסד הנאתם מרצפה מהודרת לה ציפו בדירתם החדשה. הסכום הנתבע על ידם בגין זאת מפורז בעיני. עם זאת ברור כי הם עדיין צפויים לטרדות ואי נוחות רבה עת יוחלף הריצוף בדירתם. אני אומד את הפיצוי הכולל בראש נזק זה, לפי שיקול דעתי, בסך 4,000 ש‘‘ח.
17. סוף דבר:
אני מחייב את הנתבעת 2 לשלם לתובעים סך 21,700 ש‘‘ח משוערך על פי מדד תשומות הבניה (נכון למועד התשלום, ביחס למועד חוו‘‘ד ברגמן 12.03.1995) ועוד - 12,000 ש‘‘ח (על פי סעיפים 14, 15, 16 לעיל) ובנוסף על כך הוצאות המשפט (אגרה . ושכר המומחה ברגמן -
תביעת דיירים על ליקויי בניה על בסיס שמאות הנדסית
תביעה על ליקוי בניה המסתמכת על חוות דעת ושמאות הנדסית
בית משפט מחוזי בירושלים
פסק דין 2 - דיירים נגד רמט בע‘‘מ - בית המשפט המחוזי בירושלים
ת.א. 469/88
בית משפט המחוזי בירושלים
בפני :כבוד השופט צבי א ‘טל
בענין:
התובעים: זעפרני נסים ואחרים
נגד
הנתבעת: רמט בע‘‘מ
פסק - דין
1. תריסר התובעים, רובם זוגות, איש ואשתו, רכשו דירותיהם במעלה - אדומים מידי הנתבעת, שהיא חברה קבלנית הרשומה בישראל, והריהם תובעים אותה על ליקויים (ליקוי בניה)שנמצאו בשש הדירות שרכשו.
2. לפני שאוכל לבדוק תביעת כל דירה בנפרד, עלי לפנות תחילה לכמה טענות כלליות של ההגנה. בראש ובראשונה טוען עורך הדין א‘ מזרה, ב‘‘כ הנתבעת, שעל פי חוזי הרכישה, אין הרוכשים זכאים לפיצוי כספי על ליקויים בדירותיהם אלא לתיקון הליקויים בידי הנתבעת עצמה. דבר זה נאמר בסעיף 4 לחוזה הרכישה:
‘‘4. אחריות המוכר.
(א) המוכר מתחייב לתקן על חשבונו כל קלקול או פגם שיתגלה בדירה... תוך שנה מיום מסירת החזקה וזאת במידה שקלקול או פגם (ליקוי בניה) כאילו הינם תוצאה של עבודה לקויה ו/או עקב שימוש בחומרי בניה לקויים.
(ב) הקונה לא יהיה רשאי לבצע בעצמו את התיקונים האמורים ואם יבצעם לא יהיה המוכר חייב להשתתף בהוצאות התיקונים כולם או מקצתם.
(ג) הקונה יאפשר למוכר או לקבלני משנה לבצע את התיקונים בשעות המקובלות בענף הבניה והוא מצהיר כי לא תהיה לו כל תביעה או טענה לגבי זמן ביצוע העבודות ואי הנוחות שתיגרם לו כתוצאה מכך.
(ד) מוסכם בזה כי באם הקונה לא יאפשר ביקור הבדק או במקרה שהקונה לא יאפשר ביצוע התיקונים עצמם, לא תהיה החברה חייבת לבצע תיקונים בדירה... או לשפות את הרוכש בגין הפגם הליקוי או אי ההתאמות.
(ה) ...
(ו) היו הצדדים חלוקים בשאלה באיזור מידה נובע פגם מבניה לקויה ו/או משימוש בחומרים לקויים, יכריע בעניין מהנדס בנין המוכר וקביעתו תחייב את הצדדים‘‘.(למרות שינויי המינוח, הוא ‘‘הקונה‘‘ הוא הרוכש‘‘, והוא ‘‘המוכר‘‘ היא ‘‘החברה‘‘).
לאור האמור בסעיף 4 זה, טוען ב‘‘כ הנתבעת שאין לתובעים על הנתבעת אלא חובת תיקון על ידה בלבד, ומכיוון שהם ממאנים בכך, נפטרה הנתבעת מחיובי התיקונים.
ב‘‘כ הנתבעת מפנה כמו כן לסעיף 2 ו 3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל‘‘א - 1970, וכן לע‘‘א 84/80, 89/80 קאסם נגד קאסם וסנדרוב נ‘ קאסם, פ‘‘ד ל‘‘ז (3) 60, 90.
3. ההסתמכות של ב‘‘כ הנתבעת הן על סעיף 4 לחוזה והן על חוק החוזים (תרופות) היא תרתי דסתרי. ההסתמכות על החוזה מניחה שהחוזה לא הופר, ויש לנהוג על פי האמור בו. ההסתמכות על חוק החוזים (תרופות) מניחה שהיתה הפרת החוזה מצד הנתבעת. אני מניח איפוא שהטענות הן באלטרנטיבה.
באשר להפנייה לחוק החוזים (תרופות) - אין בה ולא כלום. החוק אינו אומר שצד תמים שנפגע מהפרת חוזה אין לו אלא אכיפה (חוץ ממקרים מיוחדים).
וכך נאמר במפורש בחוק, סעיף 2: ‘‘הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה וזכאי הוא לפיצויים בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן‘‘. אדרבא, החידוש של החוק הוא שיש לו לנפגע זכות לדרוש אכיפה כל עיקר. (כידוע, במשפט האנגלי, הזכות לביצוע בעין היא מדיני היושר, בעוד שלפני המשפט המקובל אין לו לנפגע אלא פיצויים). גם בע‘‘א 84/80, 89/80 הנ‘‘ל נאמר (עמוד 09): ‘‘מקובל וידוע הוא, כי סעיף 3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) מבטא מגמת יסוד, ששינתה את נקודת המוצא שהיתה מקובלת עד אותה עת לפי המשפט האנגלי - אמריקני, אותו אימצנו עד אז בסוגיית ביצוע בעין. לפיע מגמה זו זכאי הנפגע בדרך כלל לאכיפת החוזה, אלא אם קיימת נסיגה מן הנסיבות המיוחדות ויוצאות הדופן שנימנו בפיסקאות (1) - (4) לסעיף 3‘‘.
הנה כי כן, החוק נותן למפגע זכות לדרוש אכיפה, הוא איננו נותן למפר זכות לכפות על הנפגע.
4. ומכאן לטענה שלפי סעיף 4 בחוזה אין להם לתובעים על הנתבעת, אלא תיקונים בלבד. ואכן, אילו לא הניחו התובעים לנתבעת לעשות תיקונים כל עיקר אלא היו תובעים מיד פיצויים, אפשר שהיה הדין עם הנתבעת.
לא כן היה כאן. התובעים חיזרו אחר הנתבעת השכם וחזור בעל - פה ובכתב, וזו ניסתה לתקן את מה שניסתה (בעיקר בליקוי הרטיבות) ולא עלתה בידה. התביעה כאן הוגשה כעבור שנים של ניסויים. אצטט רק מקצת מעדויות התובעים בדבר החיזורים ובדבר הנסיונות הכושלים החוזרים ונשנים מצד הנתבעת לערוך תיקונים:
‘‘את הנזילות ניסו לתקן לא פחות מ 10 פעמים... פתחו לי את המרפסת למנוע נזילות של השכן וגם שם לא פתרו את הבעיה והשאירו לי חורבן במרפסת. הרימו את המרצפות ושמו משהו ועשו זאת פעמיים (אבני, 15 מאי עמ‘ 2).
‘‘מר ולט אמר לי שלא יהיה לי רטיבות ואז צבעתי את הדירה... ועכשיו הטיח שוב מתקלף ועדיין יש רטיבות... הראיתי למר ולט שהקיר היה שחור במקום שנצבע רק שנה קודם לכן. הלכתי לת‘‘א 3 פעמים לדבר עם שלמה ענבר על הבעיה...‘‘ (וולף, שם עמ‘ 15 וראה התכתבות עם הנתבעת ת/ 10 - ת/ 31).
‘‘פרט לפניות בכתב פניתי גם בשטח למהנדס הבנין בשם סגל. אחריו היה אדם בשם אמנון עדן, שהיה בדירתי ומצא את ליקויי הבניה והבטיח שהם יתוקנו. לקראת התיקונים השנתיים... מתתיהו נכנס לדירה לסיור, ביקשתי ממנו שירשום את הפרטים שלא תוקנו והוא אמר לי ‘‘אתה לא תאמר לנו מה לתקן‘‘. תשובה זו הרגיזה אותי מאד וביקשתי ממנו לעזוב את הדירה ולא רציתי לראות אותו שוב. זה קרה בתום שנה וחצי למגורי בדירה‘‘. (זעפרני, 3 ביוני, עמ‘ 3-4, והתכתבותו עם הנתבעת ת/ 30 א‘-ח‘). וכך גם יתר התובעים.
דרושה איפוא מידה של עזות פנים לטעון שהתובעים לא הניחו לנתבעת לתקן. התובעים הניחו והניחו לתקן. השאלה היא עד מתי הם חייבים בכך ועד היכן שיעור תלותם של קוני דירות בקבלן לתיקונים? אם תרצה - תשובתה של השאלה בצידה: עד י‘‘ב חודש. שכן נאמר בסעיף 4 (א) בחוזה: ‘‘המוכר מתחייב לתקן... תוך שנה מיום מסירת החזקה‘‘. וסעיף קטן (ב) האוסר על הקונה לעשות את התיקונים בעצמו - מתייחס לאותם התיקונים של השנה הראשונה, שכן נאמר שם: ‘‘הקונה לא יהיה רשאי לבצע בעצמו את התיקונים האמורים‘‘... הווה אומר, תוך שנה ממסירת החזקה, זכותם של הקונים לתבוע רק תיקון ליקוי בניה, וזכותה של הנתבעת לבצע את התיקונים בעצמה. לאחר מכן - אין סעיף 4 זה חל. ואם לא מכוח החוק ולא מכוח סעיף 4 בחוזה - מהיכן נוטלת הנתבעת לעצמה את הזכות לכפות את תיקוניה על הקונים, מעבר לי‘‘ב חודש?
יתירה מזו: טענה דומה כבר נטענה פעמים רבות בבית משפט זה על ידי הקבלנים והבונים בכל פעם שהוגשה נגדם תביעה על ליקויי בניה וכמעט בכל פעם נדחתה הטענה. בת‘‘א (ירושלים) 875/90, מוגדסי נגד רסקו (כנראה לא פורסם) נאמר מפי כב‘ השופטת דורנר: ‘‘לחלופין טענה רסקו כי תרופתם היחידה של הקונים היא ביצוע התיקונים על ידי אנשי רסקו, לא מצאתי יסוד בדין לחייב את הקונים להזקק לשירותי רסקו, אשר תיקוניהם החוזרים ונשנים - כשלו. לא ייפלא שהקונים אינם סומכים יותר על כישורי אנשיה וזכאים הם לפיצוי נאות, שיאפשר לכל אחד מהם לתקן את הליקויים בדירתו באמצעות בעלי מלאכה שיבחר בהם (ת.א.86/82 אבידוב נגד שיכון ופיתוח לישראל בע‘‘מ, פ‘‘ד מ‘‘ג (2) 315, 615‘‘. פסק כב‘ השופט ש. ברנר בת‘‘א (ירושלים) 126/81, צוברי נגד יובל גד צורף לסיכומי התובעים) בין היתר משום שאין בידי בית המשפט לפקח באופן יעיל על קיומם של כל חיובי התיקון המרובים, אפילו יוטלו על הנתבעת.
6. טענה נוספת כללית היא בדבר הנזק שאינו ממון (עגמת נפש וצער)
תביעת נזק כזה היא בגדר סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות) (ראה ע‘‘א 769/86, רובינשטיין נגד זמרן, פ‘‘ד מ‘‘ב (3) 581, 592).
אלא שהנתבעת טוענת שהתובעים ויתרו מראש על כל תביעה כזו, בסעיף 4 (ג) הנ‘‘ל שבחוזה:
‘‘... והוא (הקונה) מצהיר כי לא תהיה לו כל תביעה או טענה לגבי זמן ביצוע העבודות ואי הנוחות שתיגרם לו כתוצאה מכך‘‘. גם תניית פטור זו, או כיוצא בה, עמדה לדיון לא אחת בפני בתי המשפט, ונמצאה חסירה, מטעמים שונים. בת‘‘א (ירושלים) 58/858, חסון נגד יובל גד (צורף לסיכומי התובעים) אומר כב‘ השופט בזק: ‘‘ניתן היה להצדיק פטור מפיצוי עבור אי נוחיות סבירה שתיגרם לרוכש הדירה במהלך תיקונם של ליקויים שניתן לצפותם מראש. ואולם הסעיף שלפנינו איננו מבחין בין אי נוחות סבירה, בלתי סבירה, בין ליקויים שניתן לצפות להם במהלך עבודה תקין לבין ליקויים שמקורם ברשלנות פושעת (!) של המוכר, בין ליקויים קלים לבין ליקויים חמורים וכיו‘‘ב. לפיכך נראה לי כי התנייה האמורה - כפי שהיא מנוסחת - בטילה בהיותה נוגדת את תקנות הציבור‘‘. ואכן פסל כב‘ השופט בזק תניית פטור כזו מכח סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל‘‘ג - 1973.
במקרה דנן אין לי צורך להיזקק לסעיף 30 הנ‘‘ל, מכיוון שתניית הפטור חלה על אי -נוחיות רגילה המתחייבת מתיקוני ליקויים של שנת הבדק. בכך אני מסתמך הן על הקשר הדברים בתוך סעיף 4 בחוזה, והן על אומד דעת הצדדים. על הקשר הדברים - שהרי סעיף 4 מדבר על תיקונים של שנת האחריות (סעיף קטן (א), ושאר הסעיפים הקטנים מדברים על ‘‘התיקונים‘‘ בהא הידיעה. הנזכרים בסעיף קטן (א). דבר הלמד מענייננו, שתניית הפטור מתייחסת גם היא לאי נוחיות של תיקוני בדק שנת האחריות). זאת ועוד, התיקונים שבס‘ 4 בחוזה, הם תיקונים המתחייבים בכל דירה חדשה, לא ליקויים יסודיים. וכך אמרה כב‘ השופטת דורנר בעניין מוגדסי (לעיל):
‘‘אחריות רסקו אינה קשורה כלל לחובתה לבצע תיקונים... חבותה נובעת מהתחייבותה בחוזה המכר למכור דירה הראויה למגורים... ליקויים בדרגת חומרה כזו אינם ממין הפגמים השוליים המתגלים תוך שימוש בדירה בתקופת האחריות...‘‘
גם מאומד דעתם של הצדדים הייתי מפרש כך. ‘‘אי נוחות‘‘ פירושה כמשמעה. שלא נוח לאדם כשפועלים זרים עוסקים בתיקונים בדירתו, ושימושו בה מוגבל מעט למשך התיקונים. אבל כאשר מדובר בליקויי בניה רטיבות ותיקונים המצריכים עבודות בניה - אין כאן ‘‘אי נוחות‘‘ בלבד אלא ‘‘קיצור נפש‘‘. (ו‘‘כל קיצור נפש בדבר - לשון שאין יכול לסבלו הוא‘‘ רש‘‘י במדבר כ‘‘א ד‘). לפיכך אני דוחה גם טענת הפטור מצער ועגמת נפש.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
מעדותו של מהנדס ברגמן בחקירה הנגדית הממושכת שערך לו עורך דין מזרה, כי לפני מומחה בעל רמה גבוהה ובעל יושר מקצועי, ועל מה שלא ידע לא היסס לומר ‘‘לא ידעתי‘‘. ובמקום שטעה הודה ולא בוש לומר ‘‘טעיתי‘‘ (עמ‘ 18 בסופו). אני מזכיר לאורך דין מזרה את התקנה מס‘ 33 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), התשמ‘‘ו - 1986:
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
ברוב המקרים קיבלתי את הערכותיו של המהנדס יגאל ברגמן (להלן - ברגמן) לעומת הערכותיו של המהנדס מאיר מנחם (להלן - מנחם). הנימוקים לכך הם:
(א) המחירים שמציע מנחם עם מחירי העלות העצמית של הנתבעת עילו נדרשה לתקן את הליקויים, בעוד שעלי להעריך כמה יעלה לתובעים לתקן באמצעות קבלני שיפוץ. מחיריהם של קבלני שיפוץ גבוהים הרבה יותר ממחיר העלות העצמית של חברת בנייה גדולה שיש לה בלאו הכי מחסן ופועלים במקום, כפי שיש עד היום בבנין הנדון. כל שכן שמחירי עלות עצמית אינם כוללים שום מרכיב של ‘‘רווח הקבלן‘‘. הכלול גם כלול במחיר קבלני שיפוץ.
(ב) מנחם הוא עובד שכיר של הנתבעת. בקיאותו במחירים היא איפוא בקיאות של עובד חברת בנייה גדולה. אין למנחם נסיון עם מחירי קבלני שיפוץ קטנים. לעומתו, העיד ברגמן שמחיריו מבוססים על מחירי קבלני משנה לשיפוצים.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
(ג) התיקונים שמציע מנחם (בעיקר בתחום נזקי הרטיבות) הם מעין אותם תיקונים וכבר נוסו ונכשלו פעמים רבות.
(ד) חלק עיקרי של הנזקים הם נזקי רטיבות בדירות, אומדנו של מהנדס ברגמן הוא, ברוב המקרים אומדן משוער, שאין לדעת אם יספיק כל עיקר. לא תמיד קל לאתר את מקור החדירה וכאשר מתברר המקור יש לדרוש מחיר הרבה יותר גדול לתיקונו.
(ה) מנחם הוא לא רק מהנדס שכיר של הנתבעת, אלא גם נטל חלק בבנית הדירות ומדובר בהן.
‘‘אני עובד של חברת רמט כשכיר 9 שנים השתתפתי בפועל בחלק מבניית הדירות שמדובר בהן‘‘:
אמנם אין דבר זה כשהוא לעצמו גורע אוטומטית ומראש ממהימנות הערכותיו, אבל, כפי שטוען אורך דין נתאי בשם התובעים, גם הבניה וגם התיקונים החוזרים שנים נעשו באחריותו של מנחם ויש לו עניין למעט בהיקף הליקויים ובעלות תיקונם. עניין כזה עלול להשפיע על חוות דעתו של מומחה, מדעתו ושלא מדעתו.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
מהנדס ברגמן נוטה - כעדות עצמו - לצד הדיירים נטייתו זו מקובלת גם עלי. לא רק ניתן להכתב ושום תקנות ושום מפרטים טכניים אינם מסוגלים לפרוט הכל. וכמדומני שאין המיפרט או התקנות מפרטות מנעולים ומפתחות בדלתות, או זגוגיות בחלונות או סיוד הקירות). כמו מהנדס ברגמן סבור גם אני, שהקונה זכאי לקבל מוצר מוגמר כראוי, בלי פגמים אסתטיים, אקוסטיים ואחרים, גם אם אין לכך ביטוי בתקנים:
התקנים נועדו שלא יפחתו מהם. אבל אין הם פוטרים את הבונה על פיהם מתיקון פגמים שלא נימנו.
דוגמא אחרת היא דיפון האמבטיה. אמבטיה העשויה פח (בניגוד לברזל יצוק) משמיעה רעשים בשעת השימוש בדרך פח על גבי מקום חלול וגם צורתה עלולה להתעוות והאמייל שמצפה אותה עלול להינזק. תקנתה של אמבטיה כזו - דיפון וסתימת החלל בחול. זוהי הוצאה קלה בשעת הבניה, אך יקרה יחסית לאחר גמר הבניה.
הנה לא המיפרט ולא התקן מחייבים דיפון האמבטיה, והמהנדס שדעתו קרובה אל הקבלן יאמר שאין כאן חסרון. אבל בפועל המיפגע הוא מיפגע. ברגמן איננו רואה מדוע על הדייר להשלים עם המיפגע הזה. במובן זה הוא נוטה לצד הדייר, וכאמור, אני מקבל את נטייתו. לא מצאתי שנטייתו זו מוציאה אותו מכלל אובייקטיביות בהערכת אומדן הנזקים.
כל הטעמים הללו, קיבלתי, ברוב המקרים, את הערכתו של מהנדס ברגמן.
אף על פי כן, ולשם זהירות, החלטתי לנכות מהערכותיו של מהנדס ברגמן ניכוי גלובלי של % 10 מפני שאומדן אינו מדע מדויק, ושמא, וכמומחה מטעם התובעים, אומדנו סטה קצת כלפי מעלה.
עוד זאת גרעתי מאומדניו הדולאריים של מהנדס ברגמן מיוני 90, שלא שיערכתי אותם מאז ועד היום על פי מדד המחירים לצרכן, אלא תרגמתי את האומדנים כמות שהם לשער היציג כיום. סבורני שבכך נקטתי מידת זהירות ראויה באומדניו של מהנדס ברגמן.
8. ומעתה עלי לבחון כל דירה ודירה. בסדר הדירות אתנהל לפי סדר חקירתו הנגדית של עורך דין מזרה את מומחה התובעת.
א. דירת אבני (התובעים 9-01), שהיא בקומה עליונה.
רטיבות
מהנדס ברגמן מצא:
1. מוקד רטיבות במרכז תקרת חדר דיור בסמוך לאיזור הסדק. (רטיבות הגג תמונה 21).
2. רטיבות כלואה בשכבת המילוי מתחת לריצוף (תמונה 31).
3. לדברי הגב‘ אבני -חדירת מי גשמים דרך נקודת - אור במרכז תקרת חדר דיור.
מנחם, המומחה מטעם הנתבעת, איננו חולק על מימצאי הרטיבות, המופיעה באופן ברור בתמונות שצילם מהנדס ברגמן, אלא על הדרך לטפל בה ועל עלותה.
1. רטיבות הגג
אין לי כל היסוס להעדיף את עדותו של ברגמן ואת הערכתו. כאשר נחקר נגדית, הסביר ברגמן כי הדירות נבנו בבנייה טרומית. ‘‘המבנה הטרומי מתאפיין בתזוזות בין האלמנטים, תזוזות מתמידות ורצופות‘‘ (4). לפיכך יש להשתמש לשם איטום הגג ביריעות גמישות במיוחד שלא ייקרעו מכוחות המתיחה. יריעות על בסיס גומי אלסטי על גבי זפת, לאחר קילוף השכבות העליונות. העד הוסיף שהנתבעת עצמה למדה מן הנסיון והיא ‘‘שינתה את דרכיה ובכל מבנה טרומי משתמשים רק ביריעות‘‘. שיטה זו רווחת כבר 10 שנים. לפי 20 דולר לממ‘‘ר של יריעה כפול 80 ממ‘‘ר של שטח הגג, העלות איטום הגג בלבד מגיעה ל - 1,600 דולר.
לעומתו מציע מנחם בסעיף זה של איטום הגג ‘‘תיקון זפת של כל הגג, כולל הלבנה, וסיוד בחלק הדירה‘‘. זוהי שיטה שלפי עדות התובעים נוסתה מספר פעמים ונכשלה. והדעת נותנת שהסיבה היא אותן תזוזות מתמידות ורצופות שבין האלמנטים. הצעתו של מנחם היא איפוא לחזור על השגיאות שנעשו עד כה, ואשר הנתבעת עצמה כבר למדה מן הנסיון שלא לעשותן. אני דוחה את הצעת מנחם, ומאמץ את זו של ברגמן.
2. רטיבות כלואה
בסעיף זה כותב ברגמן: ‘‘רקבון ברגלי מלבן דלת לחדר שירותי הורים מעיד על רטיבות כלואה בשכבת המילוי מתחת לריצוף (תמונה 13)‘‘. ואכן בצילום מס‘ 13 מופיעים כתמים, קילופים ובועות נרחבים. ברגמן מסיק שקיימת כנראה דליפה בצנרת שמתחת לריצוף, והוא ממליץ לבצע בדיקות לחץ בצנרת המים והדלוחין לאיתור הדליפה, בהתאם לתקן ישראלי. מנחם אינו חולק על המימצאים אבל הוא מציע ‘‘לבצע תיקון צבע ליד המלבן‘‘, לבדוק אטימות משקים בין חרסינות במקלחת ולבצע בדיקת קופסאות וצנרת דלוחין במקלחת‘‘.
אינני רואה הבדל מהותי בין המונחים. כזה בן זה מציעים בדיקות של הצנרת, אלא שברגמן מציע גם כיצד יבוצעו, ‘‘לפי דרישות פרק 8.6 בתקנות‘‘. ומכוון שקיים תקן ישראלי (1205.6) לעניין זה, ברור שיש לקבל את הצעת ברגמן. יצויין שבחקירתו הנגדית לא נשאל ברגמן דבר וחצי דבר על כך.
3. מי גשמים דרך נקודת המאור.
שוב, אין מנחם חולק על מימצא. אלא הוא מפנה לאיטום הגג בזפת והלבנה כתרופה גם לעניין זה. כבר דחיתי הצעה זו לעיל. יש להגן על מערכת החשמל. גם ברגמן אינו כותב ספציפית כיצד לעשות זאת, ואני מניח שאיטום הגג על-פי שיטתו שלו עשוי לפתור את הבעיה.
בסיכום
מנחם לשיטתו, מעריך את כל תיקוני הרטיבות ב - 800 ש‘‘ח (יוני 90). אבל משקבעתי שאת הגג צריך לאטום ביריעות כהצעת ברגמן, ברור שהעלות של איטום זה בלבד תעלה לפחות 1,600 $ (לפחות, שכן בחקירתו הנגדית הסכים מנחם שמחיר ממ‘‘ר של יריעה הוא 18 ש‘‘ח, ואילו שטח הגג הוא 100 - 110 - ממ‘‘ר (עמ‘ 17). הווה אומר, שהמחיר, לשיטת מנחם, צריך להיות 1,800 - 1,980 $ לאיטום הגג בלבד, חוץ מן הרצפה).
לפיכך אני מקבל את אומדנו של ברגמן, 2,000 $ לתיקוני הרטיבות בגג וברצפה כאחת.
ריצוף ובניה
1. ברגמן מצא שגובה חדרי השינה מגיע ל 2.46 מטר, לעומת מינימום של 2.5 מטר המתחייב מתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש‘‘ל - 1970 (תוספת שניה, סימן ב‘ סעיף 2.03 (4). (להלן התקנות). מנחם מצא גובה של 2.47 מ‘ ומוסיף: ‘‘ זה גובה נמוך רק במקצת מ 2.50 אם לא מתחשבים בעובי של טיח כ - 2 ס‘‘מ. מכיוון שליקוי זה אינו ניתן לתיקון וגם המומחים לא לי קבעו מחיר, אתייחס אליו כאשר אדבר על פחיתת ערך הדירה.
2. ברגמן מצא ליקויים בריצוף (שקיעת מרצפות בכמה מקומות, הפרשי גובה בריצוף, מקצועות שבורים וסדקים משמעותיים מעל שיפולי הריצוף, היעדר שיפולי ריצוף) מהם המצריכים תיקונים יסודיים. כן מצא ברגמן סדקים וביצוע לא מקצועי בטיח, וגמר רשלני של טיח אחרי צינור קולטן בחדר אמבטיה. מנחם ממעיט בהיקף הליקויים ובמחירי תיקונם, ואינו מודה בחבות להתקין שיפולי ריצוף (פנלים) אחרי דלת המטבח. בחקירתו הנגדית פירט ברגמן אחד לאחד את היקף הליקויים שמצא ואת מחירי התיקונים. מנחם, לעומתו, איננו כותב שביקר בדירה ומדד את הליקויים. אדרבא, בחקירתו הנגדית הוא אומר שלא ביקר בדירה, מאחר שהניח שלא יניחו לו להכנס (24 אוק‘ ממ‘ 17 ש 1 15-16).
חוות דעתו של מנחם היא, כאמור בה, רק ביקורת על חוות דעתו של ברגמן (‘‘הנני לאשר שבתאריך 7.6.90 ערכתי ביקורת הנדסית שניתנה על ידי מר (!) (דו‘‘ח ביקורת הנדסאים מס‘ 429058 א מיום 09.5.22) לכן אינני יודע מהיכן שאב מנחם את הנתונים שלו על היקף הליקויים. ואף על פי שבחקירתו הנגדית אמר (שם שורה 82) שראה רק 10 מרצפות שקועות (לעומת 30 שראה ברגמן) השאלה היא מתי ראה מרצפות אלה אם לא הניחו לו להכנס? הווה אומר לפי שנים, כאשר עדיין הניחו לו להכנס. והעד לא הסתמך על רשימות כלשהן. אני צריך איפוא להכריע בין היקף ליקויים שמצא ברגמן סמוך להכנת חוות דעתו, ובין היקף הליקויים ששמר מנחם בזכרונו מספר שנים. זכרונו של אדם איננו תמיד בר סמכא, ובייחוד הוא יכול להיות מושפע מאינטרסים שונים (כזכור, מנחם הוא שכיר של הנתבעת ולקח חלק בפועל בבניית חלק מן הדירות שבמחלוקת).
לפיכך, אני מעדיף בלי היסוס את דעתו של ברגמן.
ובאשר לעלות התיקונים: גם לפי דעתו של מנחם יש לפרק ולרצף מחדש 4 ממ‘‘ר של מרצפות שקועות או שבורות, ולעקור כ-10 אריחי ריצוף שיש הפרשי גובה בין ובין שכנותיהן, לעשות תקוני טיח (‘‘מזעריים‘‘) לתקן סדקים (‘‘קטנים‘‘) וליישר טיח (כ-1 ממ‘‘ר), ולתקן טיח (באמבטיה). את כל אלה אומר מנחם ב 800 ש‘‘ח, וגם זאת על פי עלות העבודה של הנתבעת עצמה. כאמור, היקף הליקויים גדול רב יותר, כפי שקבע ברגמן, והמחירים שנקב מבוססים על מחירי השוק של קבלני שיפוצים. גם כאן אני מעדיף בלי היסוס את דעתו של ברגמן הקובע את עלות התיקון ב-1,220$.
תביעה של קבוצת דייירים על ליקוי בניה שנתגלו בדירותיהם במיוחד רטיבות.התביעה נסמכת על חוות דעת הנדסית שערך מהנדס בנין ברגמן יגאל אליה צירף שמאות הנדסית .
פסק דין 1 - דיירים נגד אשד‘‘ר בע‘‘מ – בית המשפט המחוזי בתל אביב
ת.א. 1159/92
בית משפט המחוזי
בתל אביב -יפו
בפני כב‘ השופטת ד‘‘ר ד. פלפל
בענין שבין:
1. שטסל זאב.
2. שטסל מירית.
3. רוזן יעקב.
4. רוזן יהודית.
5. ירון מיכאל.
6. ירון אלישבע.
7. עדן תמר.
8. נציגות דיירי רחוב אדם 39 מעלות מוריה ירושלים.
9. אברהם אליהו
10. אברם (בדולח) טלי.
11. נתאי מרדכי.
12. נתאי גילה.
13. בלום מולי.
- נ ג ד -
אשדר חברה לבניה בע‘‘מ
הנתבעת
א. מהות התובענה
זו תביעה לפיצויים עקב ליקויי בניה שהגישו התובעים כנגד הנתבעת, שבנתה את דירותיהם בשכונת מעלות מוריה בירושלים.
ב. הרקע העובדתי
התובעים רכשו את דירותיהם בפרויקט אותו הקימה הנתבעת בשכונת מעלות מוריה בירושלים, שזו שכונה בדרום מזרח-ירושלים, המהווה חלק משכונת ארמון הנציב.
התובעת מס‘ 8 - הינה נציגות הבית המשותף.
התובעים 12-11 תובעים את חלקם ברכוש המשותף בלבד (ס‘ 8 לכתב התביעה) לטענת התובעים, זמן לא רב לאחר שנכנסו לגור בדירות נשוא התביעה, נתגלו בהן ליקויי בניה חמוריים. עיקר הליקויים עליהם הלינו התובעים היו ליקויי רטיבות ופגמים נוספים כגון סדקים, שפועי מרצפות שלא על פי התקן.
התביעה הוגשה לראשונה לבית המשפט המחוזי בירושלים. בעקבות הסכמת שני הצדדים ועפ‘י האמור בהסכם המכר שנחתם בין הצדדים, הועבר הדיון אל בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו.
לאחר שהועבר התיק לבית משפט זה ובטרם החל שלב ההוכחות, הסכימו הצדדים שהנתבעת תתקן, באמצעות קבלן מטעמה,ליקויים בדירות התובעים וברכוש המשותף.
מהנדס מטעם חברת מיל‘‘ב אותו שכרו התובעים ביקר בשנת 1991 בדירות התובעים ונתן חוות דעת באשר להיקף הליקויים ולסכום עלות תיקונם (חוות דעת צורפו לכתב התביעה). בחורף 1992-1993 תיקנה הנתבעת ליקויים בדירות התובעים וברכוש המשותף בהתאם לחוות הדעת מטעם התובעים.
לטענת התובעים, צלחו התיקונים רק בחלקם. אחריהם ערך המהנדס ברגמן, המומחה מטעם התובעים (ת/ 1 - ת/ 8) חוות דעת חדשה בה פירט את הליקויים שנותרו. כמו כן הוגשה חוות דעת מטעם התובעים של השמאי מר מנצבך לענין הפחתת ערך דירות התובעים (ת/ 15 / א‘ - ת/ 15 / ה‘). מנגד הגישה הנתבעת חוות דעת מטעם המהנדסים תומר ואיראני (נ/ 1 א‘-ז‘ ונ/ 5 - נ/ 6), לפיהן אין ליקויים בדירות וברכוש המשותף, או שהם זניחים.
המומחה איראני נתבקש גם לחוות דעתו לענין ירידת ערך הדירות.
ג. הפלוגתאות
מכתבי הטענות ומהראיות עלו הפלוגתאות הבאות:
- האם הודיעו התובעים לנתבעת על ליקויי הבניה ומהי נפקות ההודעה.
- היש סמכות לתובעת מס‘ 8 לתבוע בגין ליקויים ברכוש המשותף.
- אילו ליקויים קיימים בדירות.
- גובה הנזק.
- היש מקום ליתן פצוי בגין ירידת ערך דירות התובעים כתוצאה מהליקויים שנתגלו בדירותיהם.
- היש מקום ליתן פצוי בגין עוגמת הנפש.
ד. האם הודיעו התובעים לנתבעת על ליקויי הבניה
טענה הנתבעת כי על מרבית הליקויים הנטענים בכתב התביעה מעולם לא הודיעו לה התובעים, וכי אם פנו לנתבעת בטענות איזה שהן, הרי שפנייתם מעולם לא היתה בכתב ובדואר רשום כמוסכם בין שני הצדדים.
סעיף 4 א‘ להסכם המכר קבע: ‘‘החברה מתחייבת לתקן את כל הליקויים אשר יתגלו בדירה תוך תקופה של 12 חודשים מתאריך המסירה כפי שיוגדר להלן (להלן ‘‘תקופת הבדק‘‘) ואשר עליהם הודיע הרוכש לחברה בכתב בדואר רשום תוך תקופת הבדק... ובתנאי שחובת החברה לתקון תחול רק אם הליקויים נובעים מהעבודה לקויה או שימוש בחומרים פגומים, ובלבד שהחברה לא תהא חייבת, פרט לאמור בפסיקה זו, לבצע את התיקונים הנ‘‘ל אלא בגמר תקופת הבדק‘‘.
מכאן, לגירסת הנתבעת, שהתובעים לא מילאו את חובתם החוזית משלא הודיעו בכתב ובדואר רשום על הליקויים בדירתם. אין בידי לקבל טענה זו.
אין ספק שמטרת הדרישה למתן הודעות בדואר רשום, היתה לגרום לכך שתלונות הדיירים גם יגיעו באופן וודאי ומוסדר לידיעתה של הנתבעת כדי שניתן יהיה לטפל בהם כיאות, וגם שיהיה ברור לנתבעת בדיוק מהם הליקויים הטעונים אין חולק, שלמרות טענת הנתבעת על אי כיבוד ההסכם לענין זה, היא ידעה על הליקויים בדירות התובעים. תיקון. כך מודה הנתבעת בעצמה בסכומיה בסעיף 8 לסכומים נכתב:
‘‘אכן, התובעים יצרו מדי פעם קשר טלפוני או אחר עם הנתבעת, להודיע על פגם כזה או אחר בדירותיהם אך הנתבעת מבקשת להסב את תשומת לב ביהמ‘‘ש לסעיף 4א‘ להסכמי המכר‘‘. לא זאת אף זאת, הנתבעת ערכה תיקונים בדירות התובעים עוד לפני שהחל שלב ההוכחות במשפט זה; התקונים נערכו בחורף 1992-1993.
מהתנהגותה עולה שהיא ויתרה על הודעה בדואר רשום והסתפקה בהודעה בע‘‘פ.
יתר על כן, ב - ע‘‘א נירה חשאי ואח‘ נ. בטי רונן (פ‘‘ד מו (1) 922, 132) נקבע כי העובדה שהנתבעים בכתב ההגנה הסכימו לבצע תיקונים, יש בה משום ויתור מכללא על טענת העדר הודעה כדין מכח סעיף 4 (ב) לחוק המכר.
לכן, בנוסף לאמור לעיל, גם במקרה הנוכחי, ובשנויים המחוייבים, ניתן לראות בהסכמת הנתבעת לבצע תקונים כויתור מכללא על טענת העדר הודעה בכתב. הפועל היוצא הוא שתלונות הדיירים בדבר ליקויים הגיעו לידיעת הנתבעת. משהחלה הנתבעת עצמה במסכת של תיקונים עוד לפני שנתבררה התביעה בבית המשפט, ויתרה על דרישת ההודעה בכתב. אשר על כן, אני דוחה את טענת הנתבעת כי לא ניתנה לה הודעה בגין הליקויים על ידי הדיירים, ברוח הוראות החוזה.
הנתבעת הוסיפה וטענה שגם אם יקבע שההודעות שניתנו לה עי‘ התובעים מספקות אזי תוכן הודעות אלו נגע למספר מצומצם ביותר של ליקויים, בעוד שעל מרבית הליקויים שנטענו בכתב התביעה ושמופיעים לראשונה בחוו‘‘ד מר ברגמן לא קיבלה הנתבעת כל הודעה בטרם הוגשה התביעה.
המדובר, לטענתם, בנסיון של התובעים ‘‘לדוג‘‘ ליקויים נוספים שכלל לא הפריעו להם, ובשל כך אין לאפשר לתובעים לזכות בכל סעד ופצוי בעבור אותם ליקויים.
גם טענה זו אינה יכולה להתקבל. בשלב מסוים נעשו בדירות תיקונים. הם היו על בסיס חווה‘‘ד הראשונה של המהנדס, ובהסכמת הצדדים. בדיקות המומחים מטעם הנתבעת התייחסו גם כן לליקויים אלו.
בהסכמה זו ניתן לראות הסכמה מכללא לבדיקה כוללת ומקיפה של כל ליקויי הבניה. אינני מקבלת את הטעון שהמדובר כאן בנסיון של התובעים ‘‘לדוג‘‘ ליקויים נוספים. אין מחלוקת שמה ש‘‘העיר‘‘ את התובעים לזכויותיהם היו ליקויי הרטיבות בעיקרם, ו‘‘תוספת‘‘ של פגמי ריצוף.
אדם סביר השמח בדירה חדשה שרכש, וזו עונה על ציפיותיו ואינה מתגלה כבעייתית מהרגע הראשון בבחינת ‘‘דירה נאה וכלים נאים מרחיבים דעתו של אדם‘‘, מטבע הדברים שלא יזמין סתם מומחה כדי לבדוק האם ‘‘רשע המן‘‘. אבל כשהמחסן מוצף במים, כשהקירות רטובים ברמה זו או אחרת, (תמונות שצורפו ל - ת/ 9) שחלק מן המרצפות שוקע וחלקן האחר עולה (תמונות המצורפות ל - ת/ 21). כשטיח נופל (ת/ 4) והאריחים בחדר השינה שוקעים (ת/ 4), אותו אדם סביר מאבד את שמחתו, מתריע על הליקויים שרואה, ועכשיו גם מחפש שמא יש ליקויים נוספים, שנשמטו מעיניו ושלתמורתם הוא זכאי, בין אם עפ‘‘י החוזה ובין מכח הוראות חוק התכנון והבניה התשכ‘‘ה - 1965. מובן שמומחה שיוזמן ימדוד את המעברים, את גובה הקירות, את השיפועים והחלונות כדי לראות האם בנוסף למכלול הנראה – קיים מכלול מוסתר.
לא הייתי רואה בכך ‘‘דייג‘‘ שכוונתו להתעשר ע‘‘י הנתבעת. אלמלא ‘‘הטריגר‘‘ הראשוני אותו גרמה עבודת הנתבעת, - סביר להניח שלא היו ‘‘מחפשים‘‘ אותה בנושאים אחרים נסתרים לעין שאינה עינו של מומחה. מטבע הדברים כאשר מוזמן מומחה, מתגלים פגמים שאדם ‘‘רגיל‘‘ אינו מגלה ורק המומחה מאתרם. אשר על כן אני דוחה את טענת ב‘‘כ הנתבעת, בראש פרק זה.
ה. הכרעה בין המומחים
התובעים הסתכמו לענין הליקויים על חוות הדעת של המומחה, המהנדס ברגמן. הלה מסר שתי חוות דעת. האחת ניתנה עם הגשת התביעה והאחרת ניתנה לאחר התיקונים. כמו כן הוצגה עי‘ התובעים חווה‘‘ד של השמאי מנסבך המתמקדת בשאלת ירידת ערכן של הדירות.
הנתבעים מצידם הגישו חוות דעת נגדית של המהנדס תומר וחוות דעת נוספת לענין הפחתת ערך הדירה מטעם השמאי איראני.
מהשוואת חווה‘‘ד של המומחים השונים עלה כי:
לעמדת המהנדס תומר - מומחה הנתבעת - ליקויים שאדם סביר לא מרגיש בהם, אינם בגדר ליקויים ולכן אין לפצות בגינם. כך העיד בהתייחסו לליקויים שנתגלו בדירת משפחת ירון - התובעים מס‘ 4-5:
‘‘אם יש הבדל בין מה שבוצע בפועל לבין מה שכתוב בתקנות זה לא גורם באופן אוטומטי לירידת ערך. אנחנו צריכים להפעיל שקול דעת. בירידת גובה אם הגובה הוא 2.48 זה בניגוד לתקנה ובניגוד לחוק ולא גורם בהכרח לירידת ערך. הוא הדין במסדרון... אדם סביר לא ירגיש אי נוחות במסדרון של 90 סמ‘. אדם סביר לא יבחין בהפרש ברוחב המסדרונות בדירות‘‘ (עמ‘ 53 ש‘ 02-82).
מומחה זה גם סבר שיש לעשות הבחנה בין ליקויים ‘‘זניחים‘‘ שאינם מזכים בפיצויים לבין ליקויים ‘‘משמעותיים‘‘, המזכים בפיצוי, כשהוא מתיחס לענין זה גם לנושא רטיבות זניחה ומהותית. בהתייחסו לדירת התובעים 4-3 העיד:
‘‘לגבי עמ‘ 3 לחוות דעת רוזן... ציינתי ליקויי בנייה זניחים. אם מבקשים ממני דוגמה אני אומר למשל שפני הטיח באולם בית משפט זהו ליקוי, אבל הוא זניח. אני סבור שיש סעיפים וליקויים שמר ברגמן מצביע עליהם ולדעתי ניתן לעבור לסדר היום לגביהם‘‘. העד המשיך והעיד כי כל עוד לא קיים מפגע משמעותי הגלוי לעין, אין סיבה לבדוק אם היו חריגות. כך ציין בהתייחסו לליקויי הריצוף בדירת התובעים מס‘ 6-5: ‘‘רצפה נבדקת בתנאי שירות ותוך כדי הליכה עליה ואם משהו מפריע בזמן ההליכה אז ניקח כלים לבדיקה. כל זמן שאני לא חש ולא רואה פגם בריצוף, אני לא לוקח פלס ביד‘‘ (עמ‘ 55 ש‘ 12 מהסוף).
ובהמשך: ‘‘לפי התקנות אם רוצים לבדוק מישוריות של רצפה אז בודקים בעזרת סרגל בגובה 2 מ‘ וכן בעזרת פלס. יש תקן איך לבדוק טיח או ריצוף אבל אני כמהנדס מביע דיעה שכל זמן שהריצוף לא מפריע לי ולא בתנאי השירות, אני לא בודק רצוף, ובוודאי לא עם פלס. כנ‘‘ל לגבי טיח‘‘.
לגבי ליקוי נטען נוסף העיד: ‘‘לפני נ/ 1 / ב‘ חוות דעת רוזן עמ‘ 5. בדירות המדרגות יש סף של 30 סמ‘ בין הסלון למרפסת.
אם שואלים אותי אם הסף מהווה מפגע אני אומר שבצפון ת‘‘א בנתה חברת אזורי-חן. שם בכל הדירות יש סף בין חדר המגורים לבין המרפסת, למרות שבתאוריה אנשים אומרים שאם אלך יחף אז הציפון תפגע בסף, למרות שהסף שם הוא 15 סמ‘. אני לא זוכר במקרה שלנו אם היו 30 סמ‘. אצלי לא כתוב 30 סמ‘. ‘‘אני לא מדדתי את הסף. אני חושב שבין 15 סמ‘ לבין 30 סמ‘ ההבדל הוא לא מהותי. זאת תשובתי לשאלה אם זה מפגע‘‘ (ההדגשות שלי ד.פ.) (עמ‘ 55 סיפא ועמ‘ 56 רישא לפרוטוקול).
וברוח דומה העיד: ‘‘לדעתי כמהנדס לחיות עם חלון של 8 אחוז פחות. שאלה: כלומר אתה סבור שכל המידות שקבע המחוקק צריכות את שיקולי המהנדסים.
תשובה: אדריכלים ומהנדסים וקבלנים אמורים לבנות בהתאם לתקנות ולתקנים אבל אם קרתה תקלה אז שואלים אותי מה דעתי. החלון הזה פונה למבואה פתוחה‘‘ (עמ‘ 57 לפרוטוקול שורות 1-8). התייחסותו של מר תומר אינה הדרך המקובלת בפסיקה. חוק התכנון והבניה על תקנותיו, באו לגבש להנחיל ולהנהיג סטנדרט בבניה כדי לשמור על איכות חיים מינימלית. לכן לא ניתן לסטות או להתנות על המידות והנתונים המדוייקים שם.
הפחתת המידות, בין בתום לב מחמת טעות או מחמת רשלנות, מחייבת את המספר לפצות את הניזוק על הפגיעה באיכות חייו. אין מחלוקת שבדירה בה יש מומים סמויים כמו: שיפוע לא תקין, חלונות קטנים יותר, סף מרפסת גבוה ועוד - ניתן לחיות. אבל עצם החיים, אינם אמת המידה שקבע המחוקק, אלא איכות החיים. כשזו לא התמלאה, כאמור, יש לפצות. החל מ-ע.א. 416/58 ג‘דאן נ. סלימאן (פ‘‘ד יג‘ 619): דרך ע.א. 711/82 י. בלומנטל בי‘‘ח בע‘‘מ נ. תיכון (פ‘‘ד לט(2), 774); וכלה ב - 119/86 קני בתים בע‘‘מ נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה ואח‘ (פ‘‘ד מו (5), 727), הובעה הדעה שהפרת תקנות הבניה היא גם הפרת חובה חקוקה. הגישה שהופגנה על ידי מר תומר, מעידה על אי הפנמה של משמעות הוראות חוק התכנון והבניה על תקנותיו. מכל הטעמים הללו, קיבלתי, ברוב המקרים, את חוה‘‘ד של המומחה ברגמן, גם בנושא יתרת הליקויים, ובהתאמה לעדויות שנשמעו.
קביעותיו של מר ברגמן הן לגבי ליקויים אלה והן לגבי יתרת הליקויים, - עולה בקנה אחד עם מיגוון התמונות שהוגש במהלך המשפט, לגבי כל דירה ודירה.
ו. היש לפסוק במקרה דנן פיצויים בגין ירידת ערך הדירה בנוסף לפיצויים בעבור ליקויי הבנייה
לפני שאדון בפרטי התובענות, אתייחס לשאלה העקרונית שהועלתה, דהיינו האם ניתן לפצות ירידת ערך הדירה בנוסף לתשלומים בגין תיקון ליקויי הבנייה.
סה‘‘כ ליקויי הבניה במחלוקת, לענין זה הם:
רטיבות: רוחב פרוזדור קטן בכ- 10 סמ‘; מדרגה ביציאה מחדר דיור למרפסת בגובה כ - 27 סמ‘.ליקויים אלה קיימים ברוב הדירות, וחלקם בחלק מהדירות. מומחה הנתבעת - מר איראני - היה בדיעה שאין מקום לפסוק פיצוי בראש נזק זה. הטעם לכן הוא, שלא תהיה כל ירידת ערך לדירות התובעים לכשיתוקנו בהם כל הליקויים. לחלופין גרס שאם לא יתוקנו - הפיצוי שייפסק בגין תיקון הליקויים, מהווה פיצוי מלא ומספיק. לשיטתו, מרבית הליקויים בדירות התובעים הינם בני תיקון, ויעילות התיקונים שבוצעו בדירות במהלך 1992-1993 רק מחזקת אותו בעמדתו זו. לעומתו מר מנסבך מומחה התובעים סבר אחרת. הוא גרס שיש ירידת ערך בגין הליקויים שנתגלו בדירות השונות, בעיקר בגין נזקי הרטיבות. בהגיעו למסקנה זו הביא בחשבון את מקומו של הנכס, שטחו ומצבו הפיזי.
עוד ציין כי קונה הרוכש ביודעין דירה שהיו בה ליקויים כנ‘‘ל יעמוד על זכותו להנחה משמעותית במחיר המוצר, בהשוואה לדירה דומה תקינה.
וכך העיד: ‘‘כאשר יש שתי דירות זהות אז אין ספק שלדירה בעלת ליקויי רטיבות המחיר יהיה פחות. הקונה יעדיף את הדירה התקינה ולא את החשש שהליקויים יחזרו. לא כל ליקוי ניתן לתקן.
יש מיקרים שלא ניתן לתקן. אם ההשקעה הכספית הופכת להיות לא כלכלית אז לא מתקנים‘‘ (עמ‘ 49 לפרוטוקול ש‘ 7 מהסוף). ובהמשך: ‘‘כשמוכר מוכר את דירתו והוא אומר לקונה שהיתה בעית רטיבות, רוב הקונים נרתעים לקנות אלא אם כן המחיר הוא זול יותר‘‘ (עמ‘ 48 ש‘ 8-10).
‘‘כאשר יש שתי דירות זהות אז אין ספק שלדירה בעלת ליקויי רטיבות המחיר יהיה פחות. הקונה יעדיף את הדירה התקינה ולא את החשש שהליקויים יחזרו (עמ‘ 94).
עדי הנתבעת היו חלוקים בדעותיהם באשר לאפשרות פתרון נושא הרטיבות.
ע.ת. 3 מר רמונד חמו, שהיה אחראי על התיקונים באתר במשך 4 שנים סבור כי:
‘‘אין בעיה לפתור בעיות רטיבות בבנינים טרומיים‘‘. (עמ‘ 48-78).
המומחה אירני, ג‘‘כ בדיקה שניתן לפתור בעיות רטיבות (עמ‘ 48-78).
בין אם המדובר בבניה טרומית ובין אם המדובר בבניה קונבנציונלית אבל.
‘‘לאחר התיקון שהצעתי לא ידרש תיקון נוסף, לא תהיה רטיבות. אחרי שנים ארוכות הרטיבות יכולה לחזור. אני לא חברת ביטוח ולא יכול לקחת אחריות על עצמי לענין זה.
(עמ‘ 78. ההדגשה שלי - ד.פ.). מכאן שהנימוק ‘‘הפסיכולוגי‘‘ של קונה שיודע על ליקויי רטיבות בדירה מסויימת, מסתבר שאינו רק פסיכולוגי גרידא, אלא עלול גם להתגשם במציאות.
לפני ביהמ‘‘ש הוצגה פסיקה ופסיקה נגדית בנושא של מתן פיצוי של ירידת ערך בגין ליקויי בניה. עדיין לא ניתנה החלטה של ביהמ‘‘ש העליון כפי שעולה מדברי הנשיא ברק ב- דנ‘‘א 7735/96 זעפרני ניסים נ‘ רמט בע‘‘מ (תקדין עליון כרך 97 (1) עמ‘ 77).
נזדמן לי לדון בסוגייה דומה, בת.א. (ת‘‘א) 39/26+39/851, גם שם נדונה השאלה האם יש מקום לפיצוי בגין הפחתת ערך הדירה.
נושא הדיון שם היה ירידת ערך עקב נזקי רטיבות שבחלקם תוקנו ובחלקם לא תוקנו.
לא נותר לי אלא לחזור על שאמרתי שם:
‘‘לטעמי, במידה והצדדים הוכיחו זכאות לכך, הרי שמהבחינה העקרונית מן הדין הן לפצות על ירדת ערך הדירה והן לפצות בעבור תיקון ליקויי הבניה. מטרת הפיצויים החוזיים כפי שמציינת המלומדת ג. שלו בספרה ‘‘דיני חוזים‘‘ (מהדורה שנייה, תשנ‘‘ה 675), היא: ‘‘להעמיד את הנפגע מבחינה כספית במצב שהיה עומד בו אילו קיים החוזה ואלמלא ארעה ההפרה‘‘.
כלומר, אילו קוים החוזה במלואו ולא היו ליקויים משמעותיים אשר היה צריך לתקנם כי אז, סביר שערך הדירות לא היה יורד. על כן יש לומר כי ירידת ערך דירות, שנבעה מליקויי בניה, צריכה להיות פריט בין הפריטים שמוכר הדירה יפצה בגינם. אלמלא הבניה הלקויה היו הדיירים מקבלים דירות תקינות ובעלות ערך שוק ידוע. אם יוכח שהבניה היתה לקויה, - ברור שהם צריכים לקבל פצוי בגין התיקונים. אם יוכח, שלמרות התיקונים המושלמים היתה ירידת ערך - אזי וודאי שירידת הערך מצטרפת לסכום הפיצוי בגין תיקון הליקויים‘‘.
דירה זה נכס שלו ערך כלכלי נתון שאמור להתגבש עם סיון בנייתו. פגיעה בנכס מפחיתה מערכו.
אם מהות הפגיעה אמיתי, פסיכולוגית ושם שיצא, - אין בכך חשיבות, אם הדבר הוא זה שגרם פיחות בערכו של הנכס הכלכלי המובטח. במקרה הנוכחי מדובר בשלושה סוגי ליקויים:
ליקויי רטיבות:
עפ‘‘י הראיות הם ניתנים לתיקון. תיקון ראוי בחלק מהדירות לא נעשה; אין ביטוח שלמרות שנושא הרטיבות תוקן - תופעה זו לא תחזור לאחר שנים. פסה‘‘ד המחוזיים מדברים על דירה ש‘‘יצא קול‘‘ עליה שהיו בה ליקויים.
לעמדתי לא צריך התובע להוכיח ש‘‘יצא הקול‘‘. עפ‘‘י הדין הקיים, חייב מוכר מכח הוראות סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל‘‘ג - 1973, להודיע לקונה על פגמי רטיבות. אין המדובר כאן בליקויי קרמיקה, לגביהם סביר בהחלט להניח, שתיקון רגיל המשתלב במרחב הכללי, לא יצדיק חובת גילוי שפעם היה פה פגם, וגם לא יצדיק פיצויים בגין ירידת ערך.
בהקשר לרטיבות, כשברור מהראיות שעלו בפני שהמדובר בליקוי שעלול לחזור על עצמו בעתיד - קיימת חובת גילוי. חובת הגילוי תביא מטבע הדברים תגובת נגד ‘‘פסיכולוגית‘‘. קונה מעוניין בנכס תקין, ולכן יעדיף דירה שלא עברה טראומה כזו. הקונה הפתוח לסיכונים, יהיה נכון לקנות את סיכונו ע‘‘י הפחתת המחיר, וזו בדיוק ירידת הערך של הדירה.
לענין מסדרון צר:
זה מסוג הליקויים, שלא ניתן לתקנם, ושחובה לגלותם. אותה ‘‘פסיכולוגית קונים‘‘ קיימת גם במקרה הנוכחי.
לענין סף גבוה - התרשמתי שליקוי זה ניתן לתיקון וכך שהוא לא היווה מרכיב (למעט איזכור) לענין ירידת הערך של הדירה. אשר על כן אני קובעת שעל הנתבעת לשלם גם בעבור ירידת ערך הדירה לגבי דירות שבהן הוכחה ירידת ערך כזו.
ז. עגמת נפש.
ב‘‘כ התובעים מפנה בסכומיו לתצהירי התובעים ועדויותיהם בביהמ‘‘ש, בנושא של עוגמת נפש. מעדויות התובעים התרשמתי שאכן סבלו מעוגמת נפש מאז כניסתם לדירה ובמשך כל השנים, בעיקר מליקויי הרטיבות. הדבר גם פגע באיכות חייהם ובהנאתם מהדירות אותם רכשו במיטב כספם. בבואי לפסוק בגין ראש נזק זה לקחתי בחשבון גם את עוגמת הנפש שתיגרם לתובעים בגין הליקויים אשר עדיין לא תוקנו. יפים לענין זה דבריו של הנשיא זיילר בת.א. (י-ם) 725/80 בני יצחק ואח‘ נ. שיכון ופיתוח בע‘‘מ (לא פורסם):
‘‘דירתו של אדם אינה רק נכס כספי אלא היא מרכז חייו ומרכז חיי בני משפחתו. זהו נכס שאדם רגיל השקיע בו חלק משמעותי מהונו ומאונו מתוך מגמה לאפשר ניהול חיים תקינים ומהנים לו ולבני משפחתו. מידת הסבל ואי הנוחות נגרמים למשפחה עקב ליקויים הינו לכן משמעותי מאוד‘‘. מטרת הפיצוי בגין נזק כזה שאינו ממוני היא החזרת המצב לקדמותו, אין מטרתו הענשת המפר (ע‘‘א 348/79 גולדמן נ. מיכאלי פ‘‘ד ל‘‘ה (4) 31, 40).
אשר על כן ובהתחשב בכל נסיבות הענין, אני אומדת בגין ראש נזק זה פיצוי בסכום של 3,000 ש‘‘ח לכל משפחת תובעים, למעט התובעים 3-4.
בנית תקרה קלה במקום תקרת בטון בגג רעפים -ליקוי בניה המוגדר ‘‘אי התאמה‘‘
התביעה דנה בליקוי בניה שענינו אי התאמה ומבוססת על חוות דעת הנדסית שערך מהנדס בנין ברגמן יגאל הכוללת גם שמאות הנדסית.
ע.א. 5323/99 בית משפט עליון
בית המשפט עליון בשבתו בבית משפט לערעורים אזרחיים קיבל את פרשנותו של מהנדס ברגמן בחוות דעת שערך לבקשת רוכשי דירות בהם לטענתו נבנו תקרות מבניה קלה במקום תקרת בטון בניגוד למתחייב במפרט הטכני.
מטיעוני הצדדים לפנינו עלה, כי מחלוקתם האמיתית אינה בדבר נוסח ההתחייבות שהמשיבה נטלה על עצמה במסגרת המפרט, ואף לא בשאלה מה בוצע על ידה למעשהאלא בליקוי בניה. עתה הסתבר כי המחלוקת ביניהם מתמקדת אך ורק בשאלה, אם במה שבוצע על ידה בפועל אכן קיימה המשיבה את התחייבותה לפי המפרט. בסעיפים 2.8 ו 2.9 של המפרט נקבע ביחס לתקרות ולגג הבניין לאמור:
2.8 תקרות: חומר בטון מזויין.
2.9 גג הבניין: חומר – קונסטרוקציית עץ ורעפי בטון.
הכל מסכימים כי המשיבה אכן התקינה גגות המורכבים מקונסטרוקציות של עץ ורעפי בטון, וכי בכך מילאה את חובתה, על פי המפרט, בכל הנוגע להתקנת הגגות. כן אין מחלוקת, כי בשניים משלושת מפלסי הבתים – בקומת המרתף ובקומת הקרקע – יצקה המשיבה תקרות מבטון. אלא שבמפלס השלישי (Vעליון) התקינה תקרת ‘‘רביץ‘‘, והשאלה בה נחלקו הצדדים היא אם על פי המפרט חלה על המשיבה חובה לבנות תקרה מבטון יצוק גם במפלס העליון. המערערים טוענים, כי חובתה לעשות כן נלמדת מפשטות לשונו של המפרט. המשיבה טוענת, כי על פי פירושו הנכון של המפרט, חובתה לבנות תקרות מבטון מתייחסות אך ורק לשני המפלסים התחתונים. במפלס העליון, החוסה מתחת לגג הרעפים, לא חלה עליה חובה להתקין תקרה כלשהי; אלא שהיא, כמחווה של נדיבות החורגת מגדר חובתה החוזית, מצאה לנכון להתקין במפלס העליון תקרת ‘‘רביץ‘‘.
במחלקת פרשנית זו הדין הוא עם המערערים. הלוא במפרט נאמר במפורש, כי ‘‘התקרות‘‘ (לשון רבים בצירוף ה‘‘א הידיעה) תיבנינה מבטון מזוין, ולא נתחוור לנו על יסוד מה מבקשת המשיבה כי נקרא הוראה זו כמטילה עליה חובה רק ביחס לתקרות שני המפלסים הראשונים. כן לא מצאנו יסוד לטענתה, כי במפלס העליון לא התחייבה לבנות תקרה כלשהי, ומכל מקום לא התחייבה לבנות תקרה מבטון יצוק. טענת המשיבה, כי בחלל המצוי מתחת לגג אין הצדקה מעשית לבנות תקרת בטון, אינה יכולה להתקבל כמענה מניח את הדעת לטענת המערערים כי החוזה לא פטר את המשיבה מבניית תקרה גם במפלס העליון וכי הוראת המפרט, שהתקרות תיבנינה מבטון מזוין, לא הבחינה בין תקרותיהם של שני המפלסים הראשונים לבין תקרתו של המפלס השלישי.
בבית המשפט העליון בפסיקה תקדימית בליקוי בניה וירידת ערך דירה
ע.א 4218/90
לפני הנשיא מ. שמגר, השופטים א‘ גולדברג י‘ מלץ.
בית המשפט מתיחס לחות דעת הנדסית בקשר לליקוי בניה וירידת ערך כאשר ברקע מחלוקת בין מהנדס בנין ברגמן לבין מומחה בית המשפט.
פסק דין
הנשיא:
. ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים, אשר חייב את המערערת לשלם למשיבים פיצויים בגין ליקוי בניה שונים וכן בשל אחור במסירת הדירה, הכל כמפורט בפסק הדין.
2. המשיבים תבעו את המערערת בבית המשפט המחוזי בירושלים בגין נזקים כללים וספציפיים שנגרמו להם. לטענתם, על ידי המערערת, חברה לבנין, אשר מכרה להם דירת קוטג‘ בת 5.5 חדרים בשכונת רמות בירושלים.
הערכאה הראשונה בחנה כל אחד מראשי הנזק שנתבעו ואף עיינה בשלוש מערכות של חוות דעת מומחים שהיו בפניה: חוות דעתם של המהנדס שנק שמואל והשמאי ציון – חי באדר מטעם המערערת, חוות דעתם של המהנדס ברגמן יגאל והשמאי מיכאל אלישיב מטעם המשיבים, וכן חוות דעתו של המהנדס נפתלי קדרון, אשר התמנה כמומחה מטעם בית המשפט.
בערעורה בפנינו טוענת המערערת כנגד כל אחד מן מפרטי הנזק בהם חוייבה. לפיכך, נתייחס אף אנו לכל העניינים שנדונו, תוך הבאה קביעתה של הערכאה הראשונה וטענות הצדדים.
1. חדר המדרגות:
המהנדס ברגמן מנה שלושת ליקויים בחדר המדרגות: מזקף הראש בחדר המדרגות, מעל מדרגות העליה לגג, קטן מהמינימום של 2.10 מטר ועומד על 1.65 מטר; רום מדרגות העליה לגג עולה על המקסימום של 17.5 סמ‘ ועומד על 20 סמ‘. הדבר מקשה על השימוש במדרגות: רוחב המדרגות במקום הצר ביותר נמוך מן המינימום של 17.5 סמ‘.
במצב הקיים השימוש במדרגות מהווה מפגע בטיחותי.
המהנדס ברגמן העריך את הנזק בחדר המדרגות בסכום של 2,100 $. המהנדס קדרון הסכים לשני הפגמים הראשוניים (מזקף הראש ורום המדרגות), וסבר כי הקטעים הצרים הקרובים למרכז המדרגות לא נועדו להליכה. הערכת הנזק של המהנדס קדרון היתה בסכום של 600 $.
בית המשפט קבע בענין זה כך:
‘‘לעניין הפיצוי הכספי אני מקבלת את הערכתו של המהנדס ברגמן, משום שלא עולה על הדעת כי ניתן לתקן מזקף ראש ביציאה לגג, שהוא היום 1.65 מטר. ורום מדרגות של 20 סמ‘ בסכום שנקב בו המהנדס קדרון. יהיה צורך בחציבה בקיר החיצוני, בהגבהת הדלת, בהתקנת משקוף חדש, ובתיקוני בנייה – לענין מזקף הראש. כ‘‘כ יש צורך בהחלפת המדרגות, לשם התקנת רום תקני.
לענין זה אני מקבלת, איפוא, את הערכתו הכספית של המהנדס ברגמן, וקבועת כי הנתבעת תשלם לתובעים סכום בשקלים השווה ל 2,100 $ נכון ליום הגשת התביעה 07.02.1986...‘‘
המערערת טוענת, כי יש לפסוק בהערכת המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס קדרון, לא מצאתי מקום להתערב בקביעת בית המשפט בענין זה. בית המשפט ביכר בנקודה זו את חוות דעתו של המהנדס ברגמן ונימק זאת בנימוקים העומדים במבחן הביקורת.
מדובר בתביעה בגין רטיבות הנמשכת לאורך שנים וגורמת לירידת ערך.התביעה מבוססת על חוות דעת מהנדס בנין ברגמן יגאל
ת.א. 2078/90
בית משפט השלום בירושלים
בפני כבוד השופטת ש. דותן
התובע/ת: מנחם ויוכבד מזוגי
נגד
הנתבע/ת: רמט בע‘‘מ
פסק דין
התובעים רכשו מאת הנתבעת דירה בת 4.5 חדרים. מטבח, מרפסות וחדרי שירותים, בבנין, שנבנה ע‘‘י הנתבעת. במעלה אדומים, זאת ע‘‘פ הסכם (ת/ 2) מיום 27.01.83.
ע‘‘פ התביעה נתגלו בדירה ליקוי בניה רבים כולל רטיבות, שהובאו לידיעת הנתבעת, ושהנתבעת כשלה בתקונם או התעלמה מהם.
על פי חוות דעת מומחים מטעמם, מבקשים התובעים כי יפסקו להם דמי הנזקים וירידת ערך, כפי שפורטו בכתב תביעתם המתוקן - וזאת בשל ליקוי הבניה לרבות רטיבות ועלות התקונים לליקויים אלה, ירידת ערך דירה, בשל קיומם של ליקויים אלה, בין שיתוקנו ובין אם לא יתוקנו, וכן פיצוי בגין הוצאות נפש שנגרמו להם.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
הליקויים ועלות תקונם.
כאמור המציא כל אחד מן הצדדים חוות דעת מומחה מטעמו, והמומחים העידו בביהמ‘‘ש.
תחילה אדון בחוות הדעת שנמסרו ע‘‘י מהנדס בנין יגאל ברגמן, מטעם התובעים, והמהנדס מאיר מנחם מטעם הנתבעת.
זמן ארוך ויקר הוקדש לחקירת המומחים עי‘ שני הצדדים ובסופה של הדרך נדרש בית המשפט להעריך ולקבוע - גם במישור המקצועי - הנדסי - איזו מן העדויות מקובלת עליו יותר.
מצב זה הינו תוצאת התנגדותו של ב‘‘כ התובעים להסכים למומחה אחד שדעתו תהיה מקובלת על הצדדים.
נוכח הענין שצריך היה לתובעים בקידום מהיר של ההליכים בתיק זה היתה עמדה זו תמוהה ואלמלא התרשמותי החיובית מעדתו של מהנדס בנין ברגמן - היה בהתנגדותו של ב‘‘כ התובעים גם כדי להעיד על חששו שמא נופחה התביעה שלא לצורך - והדבר יתגלה באמצעות מומחה מוסכם.
הנה כי כן, במצב הדברים הנתון עלי לערוך ההשוואות המתבקשות משתי חוות הדעת שבפני ולהכריע ביניהן.
ההבחנה העולה לעין עם קריאת שתי חוות הדעת הינה כי בעוד שמהנדס בנין ברגמן שואף לתקונים ולרמת ביצוע גבוהה בעבודות הבניה והתקון לעומתו מסתפק מר מאיר, יחסית, במועט.
למקרא חוות דעת של מר מאיר - עולה כי הוא מסכים - ברמה העקרונית - שקימים ליקויים שונים, שעליהם מצביע גם מהנדס בנין ברגמן, אלא שלדעתו הבעיות קטנות יותר (כך למשל בעוד שהשפוע ברצפת חדר השרותים להורים מוגדר כמוגזם וגורם לניקוז מים אל החדר, כהגדרתו של מהנדס בנין ברגמן, אומר מאיר שהשפוע קל בריצוף במקלחת הורים וממהר להוסיף כי בתוך המקלחת השפוע הוא נכון ומספיק).
גם התקונים אליהם נדמה כי ברגמן שואף הם מקיפים ורחבים יותר, ואילו מאיר מציע פתרונות זולים ומקומיים ועדיין מציע את שיטת ‘‘הניסוי וטעיה‘‘ וקובע כי אם פתרון מסוים לא יצלח כי אז יש לנסות פתרון מקיף יותר.
מאיר הינו עובד שכיר של חברת רמט, היה ממונה על בניית הפרויקט בו נמצאת הדירה בשלביו הראשונים. מונחה על ידי שקולים של חסכון.
מודע למחירי תקונים לחברת בניה ולא לקבלן שפוצים פרטי, מסכים שלמחירים שציין יש להוסיף כ - % 30 לעדפונם למחירי קבלן שפוצים פרטי, ומציע דרכים שכבר נוסו ונכשלו בפתרון בעית הרטיבות במקרה זה.
נוכח העובדה שהיו לנתבעת מספר הזדמנויות לתקן את ליקוי בניה הדרוש תקון, ונוכח העובדה שהדבר נמשך זמן רב ובכל זאת לא הצליחה הנתבעת לתקן כיאות את הליקויים - למרות שלרשותה עומדת לכאורה מומחיותו של העד מאיר בכל עת - מופחת משקלה של חוות דעתו של מאיר בענין הנדון בפני. אחת מן השתיים - או שאין למאיר פתרונות וע‘‘כ נכשלה התובעת בבצוע התקונים או שהיא לא נעזרה בו לשם בצוע התיקונים ואם כך התיחסה אליו היא עצמה, מדוע יש להעדיף דעתו על פני דעה נוגדת.
נתתי דעתי לכך שמאיר אינו מוכן להעניק לתובעים הכרה בליקוי בניה שהוא אסתטי, שכן אין חובה ע‘‘פ תקנות התכנון והבניה למנוע מפגע אסתטי - גם זאת ע‘‘פ הגישה המינימליסטית ומתוך כוונה שלא להטיל על הנתבעת - מעבידתו - חובה שלא כתובה בחוק או בחיקוק, אך איני יכולה להסכים עם גישה זו.
זכותם של רוכשי דירות לקבל תיקון של ליקוי בניה אסתטי הוכרה ע‘‘י כב‘ השופט בזק בפסק דין בענין מאיוסט הנ‘‘ל ואני, בכל הכבוד, מבקשת להצטרף לדעתו שם כי ‘‘התובעים זכאים לכך כי רמת וטיב הבניה בדירותיהם יהיו סבירים, גם מהאספקט האסתטי. סבירות זו אין משמעה אך ורק בניה בהתאם למילותיו של חוק התכנון והבניה והתקנת שהותקנו על פיו. ישנם ענינים שהם כל כך ברורים מאליהם עד שאין כלל צורך להזכירם בחוק ואף לא בחוזה והמפגעים האסתטיים הנדונים הם חלק מהם‘‘.
נסיון החיים מוכיח שחברות הבניה מחזרות אחרי לקוחותיהם ומבטיחות להם בכתב ובע‘‘פ הבטחות רבות לבצוע מקצועי ואיכותי של כל פרטי הבניה - לא יתכן שתפקידם של הבטיחות אלה יסתיים במעמד חתימת הרוכש על הסכם הרכישה ומכאן ואילך יצטמצם למתן מינימום הכרחי ותו לא.
העדמהנדס בנין ברגמן הודה כי בנקודת המוצא שלו הוא נוטה לטובת הדיירים. הדבר מובן הן על רקע העובדה שהוזמן מטעמם והן על רקע העובדה שהוא מגדיל בלשון הנדסית - מקצועית את ציפיותיהם הטבעיות, שהן גם סבירות, של רוכשי דירה מהחברה הבונה.
באופן זה - מוצגת פרשנותם של הרוכשים את הבטחות החברה המוכרת למסור לידיהם דירה שנבנתה באיכות ובמקצועיות הראויים וכפי שהם הבינו את התחיבות החברה ע‘‘פ ההסכם עמהם.
מהנדס בנין ברגמן מעגן את הערותיו בדרישות תקנות התכנון והבניה והנחיות המפרט הבינמשרדי לענינים אלה.
כאמור - מאשר העד מאיר את מרביתליקוי בניה אליהם מתיחס העד מהנדס בנין ברגמן. משנשאל אילו בעלי מלאכה יש להזמין לביצוע התיקונים מנה: נגר, רצף, בנאי, טייח ומי שמזפת גגות.
במידה מסוימת נראה היה כאילו העד מאיר נתון במצוקה בין דעתו על איכות הבניה בדירת התובעים ובין העובדה שהוא עובד החברה ונתון למרותה.
אני מעדיפה, איפוא, את עמדתו של מהנדס בנין ברגמן לגבי שורת ליקוי בניה שמנה. אשר לעלות התקונים כפי ששער מהנדס בנין ברגמן - העיר כי סכומים שנקב בהם מקובלים עלי יותר כמחיר השוק, כפי שמוכרים לו יותר מאשר לעד מאיר. גם העובדה שאכן הוכחה שהתובעים לא עשו פעולות תחזוקה נחוצות בגג אינה מפחיתה משווי עלות התקון, שכן נסיון החיים מוכיח שאין בעל מלאכה הנדרש לבצוע תקון בגג מתחשב במה שנעשה - אם עליו לבצע תקון כמוצא ע‘‘י העד מהנדס בנין ברגמן.
כמו כן, לאור חקירתו של העד ברגמן - ע‘‘י ב‘‘כ הנתבעת - אני קובעת כי הזמן הדרוש לבצוע התקונים הינו תקופה של 15 ימים. וסכום של 1,500 ש‘‘ח לכך.
בהתאם לכך מקובלת עלי תביעת התובעים להוצאות לקבלת חוות דעת המהנדס, כפי שעולה מת/ 8 ות/ 9. הסכום שנתבע בראש נזק זה בכתב התביעה הינו 800 ש‘‘ח וכך אני פוסקת (למרות שצרוף ת/ 10 מעמיד את מלוא ההוצאות בגין שכ‘‘ט המומחים לסך 1,87 ש‘‘ח).
מכאן שאני נעתרת למלוא תביעת התובעים בסעיפים 12 (א) ו - (ג).
ואילו לס‘ 12 (ד) אני נעתרת למחצית הסכום הנתבע.
אי התקנת חלון חיצוני במחסן מהוה ליקוי בניה וגורמת לירידת ערך
מחסן דירתי מיועד לאחסנת חפצים שונים, בדיוק כמו מזווה הצמוד בדרך כלל למטבח. בתקנות נקבע דרישה לחלון בחדר שירות. הגדרת ‘‘חדר שירות‘‘ בתקנה 2.10 כוללת: חדר אמבטיה, בית שימוש, מזווה או חדר ארונות‘‘. משמע דינו של חלון למחסן כללי כדין חלון למזווה שיעודו מחסן הצמוד למטבח.
בת.א. 23201/97 בבית משפט מחוזי בחיפה נקבעה פסיקה תואמת:
‘‘הגדרת חדר שירות בהתאם לסעיף 2.10 לתקנות בחוק כוללת מזווה. פירוש המילה מזווה בעברית הינו: מחסן (נא עינו בערך ‘‘מזווה‘‘ במילון ‘‘אבן שושן‘‘)‘‘.
משמע המחסן בהיותו מזווה או בבינת חדר שירות לגביו יש להתקין חלון או אמצעי איוורור אחר תואם התקנות.
בת.א. 231/90 בבית משפט מחוזי בתל אביב נקבע:
‘‘איוורור מחסן – התקנות מחייבות אוורור של ‘‘חדר שירות‘‘; על פי תקנה 2.10 ‘‘חדר שירות‘‘ הינו ‘‘חדר אמבטיה, בית שימוש, מזווה או חדר ארונות‘‘. לגישת התובעים ‘‘מזווה‘‘ הוא גם ‘‘מחסן‘‘ ומשכך שגה המומחה בקבעו כי התקנות אינן מחייבות באוורור מחסן.
התובעים מוסיפים, שאף אם ייקבע כי התקנות אינן מדברות על מחסן, הרי שמן הראוי לאוורר מחסן דירתי אשר משמש לאחסון חפצים.‘‘
כאשר הריצוף המסופק לדירה פגום מדובר בליקוי בניה.להלן פסק דין הקובע זאת בהסתמך על חות דעת הנדסית
בדירות התובעים בת.א. 1273/91 נתגלו כתמים באריחים. הנתבעת מצידה דחתה את הטיעון מאחר ולשיטתה האחריות לטיב הריצוף בדירה מוטלת על הדיירים שהם סיפקו את הריצוף. בית המשפט קיבל את טיעון הדיירים וקבע:
‘‘בא כוח הנתבעת מפנה את תשומת הלב לכך, שהמרצפות הוזמנו על ידי התובעים ישירות מ‘‘מצר‘‘, כשמכך הוא מבקש להסיק שאין מקום להטיל האחריות למצב המרצפות על מרשתו. אכן, אין חולקין כי התובעים בחרו (בהסכמת הנתבעת) לרכוש מרצפות במישרין אצל ‘‘מצר‘‘, ואף שילמו בגינן סכום נוסף על מחיר המרצפות הסטנדרטיות שהנתבעת סיפקה. דא עקא, שיקשה להלום שאילו הכתמים נמצאו במרצפות כבר בעת אספקתן, היה קושי לרצפים שהועסקו על ידי הנתבעת, לגלותם, או שלמרות קיומם של הכתמים הם היו מניחים מרצפות פגומות ולא פוסלים אותן. זוהי אף דעתו של המומחה שאף היא מביאה אותו למסקנה, כי הכתמים במרצפות הופיעו רק לאחר שאלה הונחו בדירה. אני סבור כי מסקנה זו הינה הגיונית וסבירה, ולכן יש לאמצה כמימצא של בית המשפט.
ברם גם אילו הייתה ראיה, לפיה הרצפים הניחו מרצפות שהיו בהן כתמים, הרי גם אז האחריות עדיין רובצת על הנתבעת, כמי שהעסיקה את הרצפים. שהרי לא יכול להיות ספק, שהיה זה מחובתם של הרצפים, ועל כן גם מחובתה של הנתבעת, להקפיד על מיון המרצפות בטרם הנחתן, כך שרק מרצפות נקיות מפגמים תונחנה, בעוד שהרצפים היו חייבים לפסול את הפגומות‘‘.
גישת בית המשפט בסוגיה זו תואמת הנחיות תקן ישראלי 1629 הדן בעבודת ריצוף טראצו אך אין ספק שקביעה זו של בית המשפט כוחה יפה לכל סוגי האריחים אשר גם בהם קיים הצורך במיון המרצפות בטרם ההנחה.
בבית המשפט העליון בשבתו בבית משפט לערעורים אזרחיים
. שטחי חלונות. שינוי פתיחת דלת חדר שרותים ושינוי סידור כלים סניטרים.
שלושת המהנדסים אישור, כי שטחם של שלושה חלונות בחדרי השירות בטן מהמינימום הנדרש לפי התקנות, כמו כן, אישור השלושה כי קיים שינוי מן התוכנית המוסכמת בפתיחת דלת חדר השרותים ושינוי באופן סידור המתקנים הסניטריים.
בית המשפט קיבל לענין זה את הערכתו הכספית של המהנדס ברגמן, וקבע פיצוי בשקלים בסכום השווה ל 2,120 $, נכון ליום הגשת התביעה (07.02.1986), בתוספת ריבית והצמדה עד התשלום בפועל (חוות דעתו של המהנדס ברגמן צורפה לכתב התביעה).
המערערת טוענת, כי המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס קדרון, סבר כי על אף שכוון פתיחת דלת השרותים וסידור הכלים הסניטריים שונים מן המתוכנן, לא נגרם בכך נזק למשיבים, שכן הסידור החדש סביר והגיוני.
המומחה הסכים, כי סופק למשיבים כיור מן המוטבח, וכי שטח החלונות בחדרי השירות אכן קטן מן המתוכנן.
המהנדס קדרון אישר קיומה של חריגה מהוראות המפרט לגבי כל הנושאים הנ‘‘ל. הוא העריך את גובה הנזק לגבי כל החריגות בסכום כולל של 1,300 $ כאמור, העריך המהנדס ברגמן אותם נזקים בסכום של 2,120 $. בית המשפט ביכר את עמדתו של המהנדס ברגמן. ואנו לא נתערב בכך. אם זאת, עיון בשתי חוות הדעת של המומחים מצביע על כך, כי השנים העריכו בסכום אחד את כלל החריגות מן המפורט – כולל אי התקנתם של סורגים. לנושא הסורגים כבר התייחסנו לעיל ונקבע לו פיצוי מיוחד. הכללתו של ענין זה פעם נוספת בתחום הערכת הנזקים בגין החריגות מן המפרט מהווה מתן פיצוי כפול לאותו נזק. לפיכך. יש לנכות את סכום הפיצוי בגין הסורגים מסכום הפיצוי שנקבע לחריגות מן המפרט. הניכוי יתבצע על ידי הבאת שני הסכומים לערכי יום התשלום באופן שקבע בית משפט קמא והפחתת האחד מן השני כפי שנקבע לעיל.
