חברת יובל גד החלה לאחרונה בביצוע תיקוני בדק בית בבתי תושבים שהגישו תביעות משפטיות כנגד החברה.
לכתבנו נודע שבמסגרת התביעה המשפטית שהגישו התושבים, ציווה בית המשפט המחוזי בירושלים, בפניו הוצגו דוחות ביקורת בניה , על מינוי מהנדס בנין מומחה מטעמו, אשר בדק את דירות התובעים ואישר למעשה את רוב הממצאים שהופיעו בדו‘‘חות מהנדס בנין יגאל ברגמן מחברת ‘‘מילב‘‘בהם צוינו ליקוי הבניה בדירות.הדוחות נערכו לבקשת הדיירים טרם הגשת התביעה.
בחוות דעת הנדסית, המליץ המהנדס המומחה מטעם בית המשפט, לאפשר לחברת יובל גד לבצע תיקוני בדק בית שלהערכתו ניתן עדיין לבצע, ומצד שני, הוא המליץ לפצות בצורה כספית את התובעים בגין אותם ליקוי בניה שלדעתו אין כעת טעם לתקנם או שאינם ניתנים לתיקון.
בין התיקונים שחברת יובל גד מבצעת כעת ניתן לציין במיוחד את ציפוי הגגות בחומר מיוחד שנועד למנוע רטיבות.
בשנים האחרונות מסתמנת עלייה חדה במספר התביעות המוגשות עי‘ רוכשי דירות כנגד חברות קבלניות בגין ליקויי בניה. לגידול בשיעור התביעות מספר הסברים עפ‘‘י גירסה אחת המדובר ברמה המקצועית של פועלי הבניין, איכות הפיקוח על הבנייה, הנסיון של הקבלנים לחסוך בעלויות וכד‘. עפ‘‘י הגירסה האחרת, מדובר בעלייה ניכרת במודעות הדיירים לזכויותיהם.
האמת, כמו תמיד, הינה ככל הנראה אי שם באמצע.
שורה ארוכה של חוקים משפיעה על מערכת היחסים שבין הקבלן לרוכש הדירה:
סעיף 4 לחוק המכר (דירות) מחייב את הקבלן לבנות את הדירה כשהיא עומדת בדרישות תקנות הבנייה, תקנים רשמיים והמפרט הטכני (שהינו טופס שעל הקבלן לצרף לחוזה ובו פירוט סוג החומרים והמידות של הדירה), אלו קובעים סטנדרט בניה מינימלי, לאבטחת בטיחות המבנים ונוחות השימוש בהם לדיירים. ההוראות השונות קובעות את צורת ההגנה על פתחי דלתות וחלונות בבית, צורת איטום הדירה מרטיבות, בידוד כנגד השפעות של קור וחום,
מידות מינימום לרוחב ולאורך מדרגות, מידות מינימום לשטחי חדרים ,גובה מינימלי של דלתות, גובה חללי מגורים, דרישות מינימליות בריצוף ועוד.
חלק מהוראות אלו עשוי להיראות שרירותי במבט ראשון, לדוגמא, גובה מינימלי של חלון במטבח (200 ס‘‘מ). ואולם, רק לאחר איכלוס הדירה ניתן להיווכח כי חלון בגובה פחות מ - 200 ס‘‘מ גורם לאוורור לקוי, לאי נוחות בשימוש במטבח ולהצטברות אדים.
על מנת שרוכש הדירה יוכל להסתמך על אי התאמת הדירה למפרט, לתקן או לתקנות הבנייה, עליו למסור הודעה לקבלן במועדים הקבועים בחוק, שהינם:
תוך שנה - במקרה של פגם גלוי, או כלשון החוק, ‘‘אי התאמה שניתן לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו של הקונה‘‘, או - תוך ‘‘זמן סביר‘‘ לאחר הגילוי, במקרה שמדובר באי-התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה. השאלה אלו אי-התאמות ניתן לגלות בבדיקה סבירה, זכתה לפרשנויות מרובות בפסקי דין שונים.
הקונה הזהיר ייטיב לעשות, אם יבצע בדיקה יסודית עי‘ מהנדס מומחה במהלך שנת המגורים ראשונה, ועדיף אף בטרם קבלת מפתחות הדירה.
כאשר הליקוי מתגלה לאחר שנת המגורים הראשונה, נשאלת גם השאלה, מהו ‘‘הזמן הסביר‘‘ למסירת ההודעה לקבלן. מעצם העדר הקביעה המדוייקת של המועד, עולה כי המחוקק לא רצה לקבוע זמן מקסימלי למתן ההודעה. לפיכך, ביהמ‘‘ש יבחן כל מקרה לגופו לפי הנסיבות:
חומרת הליקוי, משך הזמן שחלף מקבלת החזקה בדירה ועד לגילוי הליקוי, אופי יחסי הקבלן והדייר באותו שלב, ועוד.
בהודעה על הליקויים, על הקונה לתת לקבלן ‘‘הזדמנות נאותה‘‘ לתיקון הליקויים ועל הקבלן לתקנם בתוך ‘‘זמן סביר‘‘.
כאשר נתן לקבלן הזדמנות נאותה לתקן ליקויים בדירה, יצא המחוקק, ככל הנראה, מההנחה שעבודות בנייה אינן ניתנות לביצוע מושלם מעצם טבען. כבר בהזדמנות הראשונה ובמהלך תקופת השימוש בנכס, עשויים להתגלות בו אי התאמות שלא ניתן לגלותן בטרם העמדת הדירה לרשות הקונה.
גישה זו, הנכונה בדרך כלל, אינה רלבנטית במקרים בהם הקבלן ידע על הליקוי כבר בשלב התכנון, או בטרם העמדת הדירה לרשות הדייר. סעיף נוסף בחוק המכר, שהינו בעל חשיבות רבה, הינו סעיף 7 א‘, הקובע כי ‘‘אין להתנות על הוראות חוק זה. אלא לטובת הקונה‘‘. למרות הוראה ברורה וחד משמעית זו, קיימים חוזים הנהוגים אצל חברות קבלניות ובהם מצויינים סעיפים רבים המתיימרים לנשל רוכשי דירות מהזכויות שמעניק להם חוק מכר הדירות.
למותר לציין, כי אין להוראות אלו כל תוקף, אף אם קונה הדירה הסכים להלן.
ומכאן מוטב לרוכשי הדירות לנהוג מנהג החכם, הנמנע מלהיקלע לצרות שהפיקח מצליח לצאת מהן. לפיכך רצוי וראוי, כי חתימת הפרוטוקול תלווה בייעוץ מקצועי של מומחה אמיתי ממכון מוכר ואמין שעלותו אינה מגיעה אף לרבע אחוז(!) מעלות הנכס.
האם כדאי לגשת לתביעה משפטית?
מובן כי אין לכך תשובה אחידה, אך ברור, כי ככל שחוות הדעת של המומחה הינה אמינה ורצינית, סיכוייו של רוכש הדירה לזכות בתביעתו הינם טובים יותר. בדרך כלל השאלה הניצבת בפני בית המשפט בסוג זה של תביעות איננה אם לפסוק פיצויים לדיירים, אלא כמה פיצויים יש לפסוק. כאשר מדובר בליקויי בנייה, עלות התיקונים הינה במרבית המקרים גבוהה ביותר, הרבה מעבר להערכה ראשונית של אדם מן הישוב, ואין כל סיבה שבעולם לוותר עליהם.
כיצד לא ליפול על ‘‘חובבנים‘‘?
את התשובות לשאלות אלו ואחרות יודעים כבר מי שנעשו בשירותי מיל‘‘ב, שבהוצאה קטנה חסכו לעצמם הוצאות רבות בעתיד והבטיחו לעצמם דירה תקנית ומתוקנת ‘‘עם קבלות‘‘.
השקעה ברכוש חדש דורשת בדיקה מוקדמת, כדי לא ליפול בפח. כאן כדאי גם לשים לב שלא ‘‘ליפול‘‘ על חובבנים בנושא. רבים המתיימרים, אבל כאן לא כל אחד יכול.
לבדיקה יסודית דרושים הכלים הנכונים, הניסיון והמקצועיות: לדעת מה לחפש ואיפה כדי להקדים תרופה למכה.
מידת מומחיותם של מהנדסי מיל‘‘ב, אמינותם ואופן עמידתם בחקירה הנגדית של פרקליט הצד שכנגד, יקבעו במידה רבה את תוצאות המשפט. לפיכך נודעת חשיבות רבה להתמחותם של המומחים, לא רק בתחומי הבנייה, אלא גם בתחום ההופעה בבתי המשפט. לא כל מהנדס בניין טוב ישמש גם עד מומחה טוב בבית המשפט ויהיה מעודכן ומודע לחשיבות המשפטית של עדותו וחוות דעתו.
בדיקת מיל‘‘ב נערכת על ידי מהנדסי בניין מומחים ובקיאים בתקני הבנייה לפרטיהם. תוכנת מחשב בלעדית, הכוללת מידע עדכני של תקנות, תקנים ומיפרטים מקצועיים, מאפשרת רמה מקצועית גבוהה בעריכת הדו‘‘חות. המהנדסים מצויידים במיכשור אלקטרוני יחודי לאיתור גורמי רטיבות ומוקדי דליפה ונסיונם הרב במיגוון בעיות ופתרונן מבטיח ללקוחות שירות
מיומן ומהימן.
ומה עם ייעוץ משפטי ?
במיל‘‘ב יפנו אותך לעורך הדין המתמחה בתביעות בגין ליקויי בנייה. שילוב כזה של חוות דעת מקצועית של מומחה לביקורת בנייה ממיל‘‘ב והערכתו של עורך דין המתמצא בנושא, מבטיח ללקוח תמורה מלאה ונותן בידיו מסמך בעל כוח המחייב את מוכר הדירה למלא אחר דרישותיו.
מדוע חייבים רוכשי דירות להתייעץ עם מומחה מיל‘‘ב לביקורת?
אם וכאשר מוגשת תביעה לבית המשפט נגד הקבלן בגין ליקויי בנייה, חייבת התביעה להיות נסמכת על ראיות בחוות דעת של מומחה. לאמיתו של דבר ראוי היה, כי רוכש דירה ייעזר במומחה לביקורת בנייה ממיל‘‘ב גם ללא כל קשר להגשת תביעה משפטית. מפליא הדבר, כי מרבית רוכשי הרכב דואגים מראש לבדיקת מומחה טרם הקנייה בעוד רכישת דירה - היקרה עשרות מונים ממכונית - נעשית לעיתים קרובות ללא כל יעוץ מקצועי, בבחינת חתול בשק.
הקפדה על קיום תקנים, תקנות, חוקי בנייה והוראות מקצועיות אינה רק גישה פורמליסטית ודקדוקי עניות, כמעט כל ההוראות והנהלים הנ‘‘ל הינם נקציונליים ובעלי השלכות מעשיות על איכות המגורים וערך הנכס. אנשי מקצוע יודו, כי הולך ופוחת הדור ורמת הבנייה הולכת ויורדת. עם זאת, עדיין מדהים לעיתים להיווכח באיזו רמת גימור ובנייה ירודה נמסרות דירות לרוכשים, ששילמו עבורן במיטב כספם. לו היו רוכשי הדירות נעזרים בשירותי מיל‘‘ב בעת קבלת הדירות, היו על נכון מונעים עצמם מעמידה כעניים בפתח (דירתם) ומתחננים בפני הקבלן, כי יואיל למלא התחייבותו וחובתו כלפיהם. במרבית המקרים היו אותם רוכשי דירות אף מגלים כי דווקא הקבלן חייב להיות אחוז חרדה ורצון להפיס דעתם.
על יסוד חוות דעת מקצועית של מיל‘‘ב - ובצירוף יעוץ משפטי מתאים היו רוכשי הדירות מגלים, כי החקיקה והפסיקה בישראל יצרו עבורם מערכת הגנה משפטית מעולה ומסועפת לשמירה על זכויותיהם. כל שנדרש הוא להפעיל את מערכת ההגנה ולשמור על זכויותיהם. מאחר שתיקון ליקויים עתיד לעלות לקבלן הרבה יותר מאשר הקפדה על מניעתם (שהרי יש צורך לפרק את
הליקוי, לפנותו, להביא חומרים חדשים ולבנות מחדש וכל אותה עת לדאוג לדיירים ולמשכנם הנאות) יש להניח כי רמת הבנייה תלך ותשתפר עם הגברתה של תודעת הצרכנות בקרב רוכשי הדירות. בכל מקרה זכאים רוכשי הדירות לפיצוי כספי מהקבלן, אשר עתיד לכסות הן את תיקון הליקויים והן את עגמת הנפש ואובדן ההנאה מהדירה.
האם בדקת במה השקעת?
רכישת דירה זוהי השקעה הכרוכה בהוצאה כספית גדולה וחייבים לבדוק את טיבה. אותם ליקויים שמצאת ואלה שאינך מודע אליהם יכולים להסתכם באלפי דולארים. (ריצוף מעל התקן, רוחב מעברים, גבהים, שטחי חלונות לא תקינים וחריגות של בידוד אקוסטי משופע ותרמי). זכותך לעמוד על תיקונם או לחילופין לקבל פיצוי כספי.
את התמונה האמיתית תוכל לקבל באמצעות דו‘‘ח מכון ישראלי לביקורת בנייה - מיל‘‘ב, המפרט את הליקויים בדירתך וערכם הכספי. דו‘‘ח מיל‘‘ב הוא מסמך קביל בבית המשפט. יעוץ, סיוע והכוונה משפטית ניתנים לכל לקוח.
זכור! חתימה על מסמכי קבלת הדירה עם תיקוני שנת האחריות ללא דו‘‘ח מיל‘‘ב, משמעותו ויתור על חלק מזכויותיך לתיקון ליקויים שאינם מודע להם, או לחילופין קבלת פיצוי כספי עבורם.
בפסק דין עקרוני ומעמיד, חייב שופט בית המשפט המחוזי, צבי טל, את חברת ‘‘רמט‘‘ בתשלום פיצויים בסך 380 אלף שקל, ל - 6 דיירים, שרכשו דירות במעלה אדומים, בגין ליקויי בניה.
השופט קיבל את הערכותיו הכספיות של המהנדס, יגאל ברגמן, מחברת מיל‘‘ב (מכון ישראלי לביקורת בניה בירושלים), שייצג את הדיירים וערך עבורם חוות דעת. הוא דחה את בקשת החברה הקבלנית לתקן את הפגמים בדירות וחייבה, בנוסף לתשלום פיצוי כספי, בפועל, בתשלום הסכומים הבאים:
1. 15 אלף שקלים לכל דייר עבור עגמת נפש.
2. פיצוי בגין תקופת התיקונים בה יצטרכו הדיירים לשהות מחוץ לדירתם.
3. פיצוי בגין פיקוח הנדסי לביצוע עבודות התיקונים כפי שהוערך עי‘ המהנדס ברגמן.
4. פיצוי בגין ירידה בערך הדירות גם לאחר שתוקנו הליקויים.
5. החזר הוצאות לתובעים, לרבות שכר טירחת עוד‘ ושכר טירחת המהנדס.
6. הצמדת כל הסכומים שנפסקו, למדד המחירים לצרכן, על בסיס המדד הידוע כיום ועד לתשלום בפועל.
בפסק הדין התייחס השופט לליקויי בניה גם אם אין לגביהם קביעה בתקנים הישראלים. הוא דחה טיעון חוזר של קבלנים ש‘‘אין להתחשב בסטנדרטים ובחיקוקים של מדינת ישראל כאשר באים להעריך ליקויים בשטחי יהודה, כגון במעלה אדומים‘‘.
בנושא עגמת הנפש מצטט השופט טל את דברי אחד הדיירים, שבתשובה לבקשת התיקונים נענה עי‘ הקבלן. ‘‘קנית דירה ממשרד הבינוי והשיכון ואתה מבקש ארמון?‘‘, ומאמץ את פסיקתו של השופט זיילר בתיק אזרחי 725/80 שם נקב ‘‘בבואי לפסוק דמי נזק בפריט זה, נתתי דעתי לעובדת היסוד שדירתו של אדם איננה רק נכס כספי אלא היא מרכז חייו ומרכז חיי בני משפחתו. זהו נכס שאדם רגיל משקיע בו חלק משמעותי מאונו ומהונו, מתוך מגמה לאפשר
ניהול חיים תקין ומהנה לו ולמשפחתו. מידת הסבל ואי הנוחות הנגרמים למשפחה עקב ליקויים הינה לכן משמעותית מאוד‘‘.
מאת: צבי הראל, מדור ‘‘צווארון לבן‘‘, עיתון ‘‘הארץ‘‘.
מאמר זה דן בפסק דין תקדימי שענינו בדק בית וליקויי בניה.
ביהמ‘‘ש קבע כי דיירים מהיישוב בית‘‘ר יקבלו פיצוי מהקבלן בגין ירידת ערך הדירה, בנוסף לפיצוי בגין ליקויי בנייה.
שופטים מחוזיים חלוקים בדעותיהם האם יש לפצות בעל דירה חדשה בגין ירידת ערך הדירה עקב פגמים, בנוסף לפיצויים עבור ליקויי בנייה.
העיקרון העומד מאחורי הגישה התומכת בפיצוי נוסף, הוא כי הקונה יעדיף דירה חדשה שבה לא התגלו פגמים בביקורת בדק בית על פני דירה עם ליקויי בניה. סוגיה עקרונית זו תלויה ועומדת בביהמ‘‘ש העליון בארבעה ערעורים נפרדים. קרוב לוודאי שפסיקה מחייבת של ביהמ‘‘ש העליון תהווה, סוף סוף, תקדים מחייב לכל ערכאות השיפוט השונות הדנות בסוגיות של ליקויי בניה בדק בית.
ביום ראשון האחרון הלכה שופטת ביהמ‘‘ש המחוזי בת‘‘א דר‘ דרורה פלפל בעקבות אותם שופטים מחוזיים שסברו כי יש לפצות בעלי דירות חדשות בגין ירידת ערך הדירה עקב ליקויי בניה. פסק דין זה הוא בשורה מבורכת לרוכשי דירות חדשות, ובשורה רעה לקבלנים.
השופטת פלפל ישבה במשפט בו תבעו 17 משפחות מהיישוב בית‘‘ר שמדרום לירושלים את חברת אשדרבגין ליקויי בניה בדירותיהם.
ליקויי בנייה חמורים נמצאו במהלך בדק בית.
מרבית הדירות של התובעים נמסרו להם בין ספטמבר 90 לפברואר 91. לא חלף זמן רב מהמסירה, ולטענת הדיירים נתגלו ליקויי בנייה חמורים בדירות. הבעיה העיקרית עליה הלינו התובעים היתה רטיבות קשה בקירות ועיבוי (התעבות האדים בחלל הבית, והיווצרות כתמים שחורים בתקרות ובקירות). כמו כן טענו התובעים על ליקויי בניה נוספים, כגון סדקים ושיפועי מרצפות שלא על פי התקן.
לאחר פניות של חלק מהתובעים לנתבעת ולגורמים אחרים, שלחה החברה כמה צוותי תיקון.
לטענת החברה, חלק מהתובעים סירב לאפשר לצוותים להיכנס ולבצע תיקון ליקויי בניה. לטענת פרקליט התובעים עו‘‘ד מרדכי נתאי גם בדירות בהן בוצעו התיקונים - ליקויי הבניה נותרו בעינם והתיקונים לא צלחו.
אחרי הגשת התביעה לביהמ‘‘ש המחוזי בת‘‘א (נובמבר 92) הוסכם בין הצדדים שהנתבעת תתקן, באמצעות קבלן מטעמה, ליקויי בניה בדירות התובעים. במאי-אוגוסט 93 בוצעו התיקונים.
בעקבות התיקונים חיבר מטעם התובעיםמהנדס בנין יגאל ברגמן, חוות דעת הנדסית נוספת בה פירט את ליקויי הבניה שנותרו. התובעים גם הגישו חוות דעת של שמאי משה מנצבך, שקבעה ירידת ערך לדירות לאחר ביצוע התיקונים. מנגד הגישה הנתבעת חוות דעת הנדסית מטעם שני מהנדסים.
פרקליט הנתבעת טען, בין היתר, כי רשימת ליקויי הבניה בחוות דעתו השנייה של מהנדס בנין ברגמן היא הרחבת חזית, ואין לפסוק פיצויים בעבור אותם ליקויים, ואולם השופטת לא קיבלה טענה זו.
מטבע הדברים, עסקה השופטת לא מעט בשאלה העקרונית הנוגעת לפיצוי בגין ירידת ערך הדירה בנוסף לתשלומים בגין תיקון ליקויי הבניה. השופטת כתבה בפתח נימוקיה, כי אם יוכח שלמרות התיקונים המושלמים היתה ירידת ערך - אזי גם ירידת ערך צריכה להיות משולמת לתובעים במסגרת החזרת המצב לקדמותו. אם יוכח שהתיקונים לא היו מושלמים - אזי ודאי ובוודאי שענין ירידת הערך מצטרף לסכום הפיצוי בגין תיקון ליקויי הבניה.
המומחה מטעם הדיירים טען, כי מקורה של הרטיבות, ברוב המקרים, מחדירת מי גשמים דרך הקירות הטרומיים עקב איטום התפרים הפגום. לעומת זאת טענו מומחי הנתבעת, כי מדובר בתופעה של עיבוי, הנובעת מתחזוקה לא נכונה של הדירה והיעדר אוורור מתאים.
‘‘התובעים יכלו להקטין את הנזק‘‘
במחלוקת בין הצדדים מאמצת השופטת את חוות דעתו של מהנדס בנין ברגמן. עם זאת, סבורה שופטת כי התובעים יכלו להקטין את הנזק של העיבוי על ידי שמירה על אמצעי אוורור נאותים וחימום הדירה.
עוד קבעה השופטת בהקשר זה, כי הוכח בפניה שהדיירים לא השתמשו בקונווקטורים לחימום הדירה כדי למנוע ככל האפשר את העיבוי.
בגלל אי הקטנת הנזק מצד הדיירים החליטה השופטת להפחית % 25 מסכום הפיצוי אותו קבע מהנדס בנין ברגמן בגין נזקי רטיבות עיבוי. השופטת קבעה עוד, כי יש להפחית % 25 גם מהסכום שנקבעבשמאות שערך שמאי בגין ירידת ערך הדירה (לפי ערכים ל 95‘ שווי כל דירה היה מוערך בממוצע ב 120 אלף דולר).
השאלה האחרונה בה עסקה השופטת היתה גובה הנזק. כל התובעים כאחד תבעו בגין נזקים גם לתכולת הדירה. הסכומים היו זהים, ואיש מהתובעים לא יכול היה להסביר את היקפם, וכך הותירו את התחשיב לפרקליטם.
היות שלא היו תימוכין לנזקים מסוג זה דחתה השופטת את התביעה באשר לנזק זה.
בהמשך דבריה כתבה השופטת, כי אילו ידע קונה שהדירה לקתה בבעיות רטיבות או עיבוי, ואפילו שבעיות אלו תוקנו ולא חזרו על עצמן עד לרכישת הדירה, ינחה הטבע האנושי אותו להוריד במחיר.
השופטת קיבלה את האנלוגיה שהציע פרקליט התובעים לשוק המכוניות, ולכן יש להשוות את העיבוי או רטיבות לתאונה.
לדעת השופטת, אין כאן ‘‘טיפול שוטף‘‘ ברמה זו או אחרת המגלה ליקויים שגרתיים, אלא הליקוי הוא רציני ויורד לשורש הבנייה והבידוד שלא מעטפת הבניין.
עוד כתבה השופטת, כי רכישת דירה היא עניין נכבד, ויש שעושים זאת לא יותר מפעם בחיים, והטעם לכך הוא למצוא קורת גג שתגן עליך מפני פגעי הטבע. אם למרות זאת הוסיפה, כשל המוכר הקבלן בדבר הבסיסי ביותר כדי להגן מפני פגעי טבע, אזי סיטואציה מעין זו מתאימה למצב תאונתי למרות היעדר סימנים משמעותיים ב‘‘שטח‘‘.
להלן דוגמה לסכומי הפיצוי שפסקה השופטת:
משפחת פרידמן - 1,815 דולר בגין רטיבות; ליקויי בניה - 320 דולר; ירידת ערך הדירה - 5,250דולר; עוגמת נפש - 3,000 שקל ובגין דיור חלופי לעתיד - 1,880 שקל.
החברה חוייבה לשלם הוצאות משפט ושכר טרחת עוד‘ בסכום כולל של 65 אלף שקל.
כתבה מתוך עיתון גלובס גליון 3426.הכתבה דנה בתביעת דיירים לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך דירותיהם ,כאשר הם מתבססים על שמאות של שמאי מקרקעין הנסמכת על חות דעת של מהנדס בנין ברגמן יגאל בה קבע ליקויי הבניה לאחר בדק בית שערך בדירות.
במידה והדיירים הוכיחו ירידת ערך הדירה, הם זכאים לפיצוי בגין עניין זה בנוסף לפיצוי בגין ליקויי בניה.
בהחלטה עקרונית קובע ביהמ‘‘ש המחוזי בתל אביב, כי כתב תביעה המוגש על ידי דירים נגד חברות בנייה, ממלא אחר חובתם החוזית של הדיירים להודיע בכתב על ליקויי בניה.
החלטה זו ניתנה אתמול (ד‘) על ידי שופטת ביהמ‘‘ש המחוזי בתל אביב, ד‘‘ר דרורה פלפל שחייבה את אשדר חברה לבנייה בתשלום פיצויים ל 30 דירים שאת דירותיהם בנתה בישוב בית‘‘ר שליד ירושלים. הדיירים טענו, כי לא חלף זמן רב ממועד קבלת החזקה בדירות, ונתגלו בהם ליקויי בניה חמורים שעיקרם רטיבות קשה, סדקים ושיפועי מרצפות.
עוד טענו כי גם בדירות בהן בוצעו תיקונים מטעם אשדר, לא צלחו התיקונים. אשדר טענה, כי התובעים לא מילאו אחר חובתם החוזית ולא הודיעו בכתב ובדואר רשום על ליקויי הבניה בהתאם לחוזה המכר.
השופטת קבעה בפסק הדין, כי קיימת נטייה בפסיקה לצמצם את משמעות דרישת הכתב ואם כך הדבר לגבי סעיף חוק מפורש על אחת כמה וכמה שעסקינן בחוזה.
לדעתה, ניתן לומר כי כתב התביעה אשר הוגש על ידי הדיירים ממלא את דרישת ההודעה בכתב ובהסכמת אשדר לבצע את תיקון ליקויי הבניה,ניתן לראות כוויתור מכללא על טענת העדר הודעה בכתב כדין. אשר על כן דחתה השופטת את טענת אשדר לפיה לא ניתנה הודעה בגין ליקויי הבניה על ידי הדיירים.
השופטת נתבקשה להכריע בשאלה עקרונית נוספת שהועלתה, והיא האם ניתן לפצות בעבור ירידת ערך הדירה בנוסף לתשלומים בגין תיקון ליקויי הבניה.
השופטת קבעה, כי במידה והצדדים הוכיחו זכאות לכך הרי שמן הבחינה העקרונית, מן הדין הן לפצות על ירידת ערך הדירה והן לפצות בעבור תיקון ליקויי הבניה.
לדברי השופטת, אילו קויים החוזה במלואו ולא היו ליקויי בניה משמעותיים אשר היה צריך לתקנם כי אז סביר היה שלא היתה קיימת ירידת ערך ושווי הדירות לא היה יורד. על כן יש לומר כי ירידת ערך הדירות שנבעה מליקויי בניה צריכה להיות פריט בין הפריטים שמוכר הדירה יפוצה בגינם.
השופטת קבעה, כי בכל הדירות בהן התגלו ליקויי בניה, רטיבות ועיבוי קיימת ירידת ערך בשיעור של % 25 משווי הדירה.
השופטת פסקה לתובעים פיצויים בגין ליקויי הבניה ירידת ערך הדירה, עוגמת נפש ודיור חלופי לעתיד כ 153,009 שקל וכ 132,500 אלף דולר. השופטת פלפל קבעה, כי לסעיפי הפיצוי בגין רטיבות וליקויי בנייה יתווספו ריבית והצמדה מיום נתינת חוות הדעת המקצועית מטעם התובעים, דהיינו מפברואר 95. בנוסף חוייבה אשדר לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך 65 אלף שקל. (ת.א. 62/93, 158/93).
מתוך כתבה של איריס פרחי ב‘‘פינה המשפטית‘‘.בכתבה זו מבט על התיחסות בתי המשפט לפגיעה באיכות החיים עקב ליקויי בניה
‘‘עצם החיים בדירה אינם אמת מידה אלא איכות החיים. כשהדבר אינו מתממש יש לפצות את הדיירים‘‘- כך קבעה לאחרונה שופטת בית משפט המחוזי בתל אביב, דרורה פלפל.
השופטת דנה בשתי תביעות נפרדות שהגישו דיירים נגד חברת הבניה ‘‘אשדר‘‘ בגין ליקויי בניה וחייבה אותה לפצותם בגין ירידת ערך הדירות בתואם להערכת שמאי ושמאות הנדסית.
שלושה עשר דיירים, המתגוררים בשכונת ‘‘מעלות מוריה‘‘ בירושלים ו 34 דיירים מהיישוב ביתר ליד ירושלים, גילו רטיבות, סדקים בקירות, שיפוע במרצפות ועוד כהנה וכהנה ליקויי בניה בדירות החדשות שרכשו במיטב כספם. הדיירים המאוכזבים איפשרו לקבלן לתקן את ליקויי הבניה, אבל היו מאוכזבים מהתוצאות: ‘‘התיקונים הצליחו בחלקם‘‘, טענו.
יגאל ברגמן, מהנדס בנין שערך בדק בית בדירות, הגיש לתובעים חוות דעת המפרטת את ליקויי הבניה. שמאי הציג חוות דעת המתייחסת לירידת ערך הדירות.
‘‘אשדר‘‘ ערערה על חוות הדעת, וקבעה שאין ליקויי בניה בדירות, או שהליקויים זניחים. בנוסף התלוננה, שהתובעים לא הודיעו על ליקוי בנייה בכתב ובדואר רשום כפי שהוסכם ביניהם. השופטת פלפל דחתה את הטענה: ‘‘הדבר נועד להבטיח שתלונת הדיירים תגיע לנתבעת באופן ודאי ומסודר‘‘.
לדברי השופטת, החברה תיקנה את ליקויי הבניה לפני שהתביעה החלה להתברר בבית המשפט, והדבר מעיד על כך, שוויתרה על הודעה בדואר רשום – וכנגד זאת הסתפקה בהודעה בעל פה. ‘‘העובדה שהנתבעים הסכימו לבצע את התיקונים, יש בה משום ויתור על טענת היעדר הודעה כדין מכוח חוק המכר‘‘, אמרה פלפל.
השופטת אף קבעה, שתלונת הדיירים הגיעה לאוזנה של החברה ומשהחלה במסכת תיון ליקויי הבניה ויתרה על הודעה בכתב.
התובעת הוסיפה שהדיירים התלוננו על מספר קטן של ליקויי בניה והופתעה לגלות שמספר הליקוים גדל עם הגשת התביעה. החברה הגדירה את התובעים ‘‘דייגים‘‘, המנסים לדלות ליקויי בניה ואין לזכות אותם בפיצויים.
הגשמים ירדו והפגמים נחשפו.
השופטת דחתה את הדברים והסבירה שהגשמים ‘‘העירו‘‘ את התובעים והסבו את תשומת לבם לרטיבות בקירות, לפגמים בריצוף, להצפה במחסן וליקויי בניה אחרים.
‘‘אדם סביר מתריע על ליקויי בניה שראה ומחפש ליקויים נוספים שנשמטו מעיניו. לא הייתי רואה בכך ‘‘דיג‘‘ שכוונתו להתעשר על חשבון הנתבעת‘‘, ציינה.
השופטת התייחסה לעובדה, שמומחי התובעים מצאו ליקויי בניה נוספים שהיו סמויים: שיפוע לא תקין, חלונות קטנים יותר, סף מרפסת גבוה ועוד. ‘‘מטבע הדברים, כאשר מוזמן מומחה מתגלים ליקויי בניה שאדם ‘‘רגיל‘‘ אינו מגלה, ורק המומחה מאתרם‘‘, הוסיפה.
אלי תומר, מהנדס מטעם הנתבעת קבע בחוות דעתו: ליקויי בניה שאדם סביר לא מרגיש בהם, אינם בגדר ליקויים, ולכן אין לפצות בגינם‘‘. הוא סבר שיש לעשות הבחנה בין ליקויים ‘‘זניחים‘‘ שאינם מזכים בפיצויים, לליקויים ‘‘משמעותיים‘‘ שמזכים בפיצויים.
חוות דעת לא מקובלת.
אולם השופטת ביקרה את חוות דעתו של תומר וקבעה, שהיא אינה מקובלת בפסיקה: ‘‘חוות הדעת מעידה על אי הפנמה של משמעות הוראות חוק התכנון והבניה על תקנותיו‘‘.
השופטת פלפל נדרשה לסוגייה: האם יש לפצות את הדיירים בגין ירידת ערך הדירה, בנוסף לתשלומים עבור תיקון ליקויי הבנייה?
מומחה מטעם הנתבעת השיב בשלילה בסוגייה זו, וטען שאין מקום לפסוק פיצוי: ‘‘כי לא תהיה לבתים ירידת ערך כשיתוקנו הליקויים‘‘. לחילופין טען, שאם ליקויי הבניה לא יתוקנו, הפיצוי שייפסק בגינם יהיה מלא ומספיק.
המומחה שהביאו התובעים חלק עליו וגרס אחרת. לדבריו, ליקויי הבניה, ובעיקר נזקי הרטיבות, גורמים לירידת ערך הדירות. לפיכך יש לפצות את התובעים בגין ירידת ערך.
השופטת קיבלה את הטענה: ‘‘במידה שהצדדים הוכיחו את הדבר, הרי שמן הדין לפצותם על ירידת ערך הדירה ותיקון ליקויי בניה‘‘.
השופטת פלפל ציטטה בפסק הדין את פרופ‘ גבריאלה שלו: ‘‘להעמיד את הנפגע מבחינה כספית במצב שהיה עומד בו אילו קוים החוזה ואלמלא אירעה ההפרה‘‘.
השופטת פירשה את דבריה של פרופ‘ שלו: ‘‘לולא הבניה הלקויה היו הדיירים מקבלים דירות תקינות ובעלות ערך‘‘. לפיכך קבעה שהנתבעת תשלם לדיירים ירידת ערך במידה והדבר הוכח.
השופטת התייחסה גם לעוגמת הנפש שנגרמה לדיירים: ‘‘התרשמתי שהתובעים סבלו מעוגמת נפש מאז כניסתם לדירה, ובמשך כל השנים בעיקר מליקוי רטיבות, הדבר פגע באיכות חייהם ובהנאתם מדירות שרכשו במיטב כספם‘‘.
השופטת חייבה את הנתבעת לשלם גם עבור עוגמת נפש.
מתוך עיתון ‘‘כל העיר‘‘ הכתב מור ניסים.
כתבה זו דנה ברטיבות חזקה המחלחלת לתקרת נכס מסחרי.הפסיקה נסמכת על בדק בית שמאות הנדסית שערך מהנדס בנין ברגמן שמונה מטעם בית המשפט לבדוק את הנזקים.
נזילה מתמשכת ורטיבות חזקה במועדון ‘‘פיין‘‘ גרמה לקריסת תקרת המטבח ב‘‘בארוד‘‘. בעל הנכס ישלם פיצויים בגין ירידת ערך.
ניסים עדיקא חויב לשלם 14 אלף שקל כפיצוי למסעדת בארוד‘‘. בשל נזילות מים ורטיבות שנגרמו ממועדון הלילה הסמוך ‘‘פיין‘‘ שבבעלותו. שופט בית משפט השלום דוד מינץ קיבל את תביעתו של יעקב קרמני. בעל הנכס שבו פועלת בארוד שטען כי נזילות המים גרמו לנזקים ... במקום, שמושכר בתשע השנים האחרונות לדניאלה לדר בעלת המסעדה.
בתביעה נטען כי החל משנת 1994 קיימת נזילת מיםורטיבות חזקה מהקומה השניה שבבעלותו של עדיקא לתוך המסעדה. במהלך השנים נעשו כמה ניסיונות לתקן את הרטיבות, אולם בלא הועיל. בחודש יוני 2001 התגברה הרטיבות והפכה לזורמי מים שקלחו מהקומה השניה למטבח במסעדה באוגוסט 2002 הובילה הרטיבות לקריסת תקרת המטבח.
בעל המסעדה תבע כ 50 אלף שקל פיצויים בגין נזקים (שמאות הנדסית)עקב הרטיבות ואילו עדיקא באמצעות עוד‘ שגיא טען כי לא קיים קשר מוכח בין הרטיבות לבין קריסת התקרה.
השופט מינץ קבע כי קיים קושי לקבוע עם הנזק נגרם בשל חלחול המים מהמועדון או מהדירה הסמוכה. יגאל ברגמן, מהנדס בנין מומחה שמונה מטעם בית המשפט לבדוק את השטח, קבע שמקור הרטיבות בחדרי השירותים במועדון, שנבנו ממש מעל האזור המרכזי של המטבח, עם זאת, המומחה ציין כי נדרשה עבודה בהיקף קטן הרבה יותר מזו שבוצעה בפועל על ידי התובע וכי עלות העבודה מסתכמת באלף דולר בלבד. השופט מינץ קיבל את חוות הדעת, אולם ציין כי נגרם נזק לא מבוטל למטבח ולתכולתו עקב הרטיבות ולכן חייב את עדיקא בתשלום 14 אלף שקל, בגין התיקון (שמאות הנדסית) וההפסדים העקיפים ובאלף שקל נוספים בגין הוצאות המשפט.
מאמר בעיתון DE MARKER ‘‘הארץ‘‘ על חשיבות בדיקת דירה לפני קניה,בדק בית ושמאות הנדסית
מי שחושש כי אריחים בבניין יצנחו לחצר או שיגלה כי השכנים החביבים הם למעשה עבריינים עשוי למצוא תועלת בחברות המציעות שירותי בדק בית לפני הרכישה.
‘‘לפני זמן מה פנה אלי זוג שהתעניין ברכישת דירת דופלקס תחתונה במבנה יפה הממוקם על מדרון מהנדס בנין יגאל ברגמן. ‘‘ערכתי בבניין בדיקה מקדימה ומצאתי הסוואות קוסמטיות שונות שנעשו על מנת לחפות על סימני שקיעה וסדקים. כשבחנתי לעומק את הסיבות למפגעים אלה, גיליתי כי הבנין כולו סובל משקיעה של כלונס פינתי, ופשוט נוטה על צדו. תיקון נזק שכזה כמעט בלתי אפשרי. העסקה – בוטלה‘‘.
אין איש שרוכש רכב ולא מעבירו בדיקה דקדקנית במכון מוסמך, על מנת לאתר בו ולו את הפגם המזערי ביותר לפני הרכישה. דווקא ברכישת הנכס המשמעותי בחיינו אנו נוהגים להסתמך על מראה עיניים בלבד. מיליארדי שקלים משקיעים תושבי ישראל מדי שנה ברכישת נכס המגורים, אך מבלי להזדקק לשירותים של אנשי מקצוע על לפני הרכישה.
שנים היה שיעורן של בדיקות בדק בית לדירות יד שנייה בשוק בדיקות הנדל‘‘ן זניח, לעומת בדיקות הדירות החדשות (מידי קבלן), ובהשוואה לשכיחות עריכת דו‘‘חות תום שנת הבדק. העלייה בדרישות האיכות מצד ציבור הרוכשים, המודעות הגוברת לליקויי בניה וכניסתם של תושבי החוץ לשוק הדירות למגורים, עשויים לשנות את מגמה ולחלץ את הצרכן הישראלי מהקיבעון התפישתי.
גוכמן ויגאל ברגמן, מייסד חברת מיל‘‘ב (המכון הישראלי לביקורת בניה), הם מוותיקי המהנדסים בישראל העוסקים באופן עצמאי בביקורת איכות בניה. הם מספקים עשרות אבחנות מידי חודש על יציבות מבנים, סימני רטיבות, ריצוף פגום, צנרת רקובה וחיפוי חיצוני רופף ושמאות הנדסית. גם לאחר עשרות השנים בענף, הם עדיין פועלים כמומחים עצמאיים. ‘‘רכב לוקחים לטסט, אבל כשקונים דירה מתייעצים עם הדודה. למה? כי זה העם שלנו‘‘, נאנח אביגדור אשל, מנכ‘‘ל חברת הבדק הוותיקה בם. ‘‘הצינור מעדיף לחסוך 2,000 שקל ולהסתפק בהתרשמות חיצונית‘‘.
השוק מתעורר
בשנים האחרונות מורגשת התעוררות בתחום ביקת דירה לפני קניה. הסיבות לכך נעוצות בשני תהליכים: הגברת המודעות הציבורית לליקויים האפשריים ולחשיבות איתורם המוקדם, וגל רוכשי הדירות הבאים מחו‘‘ל. ‘‘הגעת הרוכשים מצרפת ומארה‘‘ב בהחלט הביאה לתנופה ניכרת בענף‘‘, אומר ברגמן, במדינות מוצאם בדיקה טרם רכישה היא עניין מפותח הרבה יותר, ובכמה מן המקומות אף מהווה תנאי לליווי הבנקים למשכנתאות, המחייבים אסמכתא ממהנדס מוסמך על מצבו של הנכס‘‘, הוא מוסיף.
ייקור הדירות למגורים והדרישה לתמורה הולמת בעד המחיר המשולם העלו בהתאם גם את הדרישה לנכס איכותי. גם הפרסומים השונים בתקשרות אודות ליקויי הבניה תרמו להגברת המודעות הציבורית, ובעקבותיה לעליה בפניות לעריכת ביקורות.
מנזר דיר אל-סולטן, שממוקם על גג הכנסייה, נמצא בסכנת התמוטטות מיידית, אולם סכסוך בין הכנסייה האתיופית-אורתודוקסית לכנסייה הקופטית אינו מאפשר להתחיל בשיפוצים החיוניים
תגיות: כנסיית הקבר, העיר העתיקה, סולםירושלים
כנסיית הקבר נבנתה לראשונה כבר במאה הרביעית, והצלבנים בנו אותה מחדש במאה ה-11. מנזר דיר אל-סולטן, המשמש את הקהילה האתיופית-אורתודוקסית נבנה לפני כמה מאות שנים. במארס השנה, הזמינה הקהילה את המהנדס יגאל ברגמן מהמכון הישראלי לביקורת בנייה, כדי שיבדוק את המבנים במקום. הקביעה של ברגמן היתה חד משמעית: מצב המבנה מסכן את חיי עשרות הנזירים ואלפי התיירים והמתפללים שמבקרים בו.
‘‘המתחם נמצא במצב הנדסי מסוכן‘‘, כתב ברגמן, ‘‘המבנים משופעים בנזקים הנדסיים קשים, שיוצרים מפגעים בטיחותיים המסכנים את חיי הנזירים והמבקרים, עד כדי מצבים של פיקוח נפש. מדובר ממש במצב חירום (...) דחיפות ביצוע הפעולות - בהולה, בגלל הסכנה המיידית, שתגרום נזקים גם לכנסיות הסמוכות‘‘.
מתחם המנזר כולל 26 חדרים לנזירים, ארבעה חדרי שירות ומחסנים, חצר גדולה ושתי קאפלות (חדרי תפילה). לפי חוות הדעת, המבנים העתיקים מתפוררים ותשתיות החשמל והמים מסכנות את חיי השוהים במבנה - מה שעלול לגרום לקריסת המבנה, ולנזק כבד גם לכנסיית הקבר שמתחתיו.
מצבו הקשה של המתחם ידוע למשרד הפנים, שכבר ב-2004 - עוד לפני ההידרדרות האחרונה במצב המבנה - הודיע שהוא מוכן לשאת בהוצאות השיפוצים.
