בדק בית- למה זה חשוב לך?
מהם הקריטריונים לבחירת מומחה לעריכת בדק בית?
בדק בית
‘‘בדק בית‘‘ הפך למינוח שווה ערך לבדיקת דירה למרות שבמקור מדובר במינוח המתאים לביצוע פעולות תחזוקה. ‘‘בדק בית‘‘ הינו סקר הנדסי של מבנה שמטרתו איתור ליקויי בניה והצגתם בפני רוכש דירה פוטנציאלי או במהלך התמודדות עם קבלן.
בדק בית אמור להציג תמונה הנדסית אמיתית ומקצועית של הדירה כאשר המימצאים מפורטים בדו‘‘ח הנדסי או חוות דעת.
דו‘‘ח בדק בית משרת את האינטרסים של רוכש דירה מקבלן והוא מהווה בסיס להתדיינות לגבי אופן ביצוע התיקונים ו/או קבלת פיצוי כספי בגינם.
מאחר ורבים המקרים בהם התדיינות כזו עולה על שירטון ומסתיימת בבית משפט חשוב ביותר להתקשר עם מומחה אמיתי בנושא איתור ליקויי בניה. מומחה שיצליח לייצג נאמנה את חוות דעתו ולהגן עליה במהלך חקירת עד מומחה בבית המשפט.
במקרה של רכישת דירה יד שניה משמש דו‘‘ח בדק בית כלי בידיו של הרוכש הפוטנציאלי המאפשר לו להפעיל שיקול דעת באשר לתיקונים שידרש לבצע בדירה לחלופין הפחתה במחיר העסקה בכפוף לאומדנים הכספיים הנדרשים לתיקון הליקויים.
ברכישת דירה יד שניה דו‘‘ח בדק בית אמור להציג בפני הרוכש מאפייני הדירה ההנדסיים שיש בהם כדי להשפיע על שיקול דעתו לבצע את העסקה. מדובר במאפיינים שמרביתם ‘‘סמויים‘‘ לרוכש סטנדרטי אך הם גלויים לעיניו של הבודק המקצועי. כאן חובה על הבודק לנתח נכון את המימצאים על מנת לא לשבש שיקול דעתו של הרוכש הפוטנציאלי, עקב הגזמה או הפחתה בתיאור משמעותם של אותם מאפיינים.
ראוי ונכון להיעזר במומחה אמיתי במהלך עריכת בדק בית לדירה יד שניה מאחר ואין ספק שבדיקה כזו יכולה להכשיל עסקה או לחלופין לעודד רכישה של מבנה בעייתי שנדרש יהיה להשקיע בו סכומי כסף גדולים לצורך שיקום נזקים עתידיים.
כאמור הליך ‘‘בדק בית‘‘ מסתיים בדו‘‘ח הנדסי הכולל מספר דפים מודפסים. מאחר ורבים מציגים עצמם מומחים בתחום זה מתפתחת תחרות מחירים על גבו של הלקוח: קשה להסביר ללקוח שאינו מכיר את התחום מדוע עליו לשלם יותר עבור דפים מודפסים שערך מהנדס א‘ מאשר עבור דפים אחרים שערך מהנדס ב‘.
כמו בכל מקצוע חופשי (רופא, רואה חשבון, עורך דין, וכו‘) יש כאלו המבינים את הדקויות ומודעים לחשיבות המומחיות והמקצועיות ומוכנים לשלם יותר בעד סחורה מעולה בהרבה.
אלא שכאן צריך להשקיע בחיפוש ובהתייעצות על מנת להגיע למומחה הנכון. אין ספק שיש לשקול המלצותיהם של המעורים בענף כמו קבלנים, עורכי דין המטפלים בנדל‘‘ן ומהנדסים; כמובן אין לחסוך בגלישה לאתרי אינטרנט והעיקר לדרוש מהמומחה להציג ‘‘קבלות על הצלחה‘‘ - מדובר בהמלצות של לקוחות מרוצים ו/או בקריטריונים אוביקטיביים כדוגמת פסקי דין במשפטים בהם נבחנה חוות דעתו.
רכישת נכס היא עסקה של פעם אחת בחיים אל תפספס אותה בגלל שיקול דעת מוטעה בבחירת המומחה בו אתה בוחר, כאן לא המחיר קובע אלא המומחיות.
מטרתו של בדק בית להציג בפני רוכש הדירה חוות דעת לגבי מצב ההנדסי האמיתי של הדירה
בדק בית – סוף מעשה במחשבה תחילה
. חובה על מומחה העורך בדק בית לכלול בחוות דעתו את כל אותם מפגעים וליקויים הפוגמים בתפקודה העכשווי והעתידי של הדירה אך תפקידו גם למזער את אותן חריגות ואי התאמות שיש בהן כדי לבלבל ולהסיט את דעתו של רוכש הדירה מקבלת ההחלטה הנכונה באשר לרכישת הדירה. הוא הדין גם במומחה בדק בית העורך חוות דעת שמטרתה הגשת תביעה על ליקויי בניה.
אין ספק ששירות הנדסי מקצועי ומושכל בנושא בדק בית לא יסולא בפז לרוכש דירה. לעומתו שירות הנדסי כושל בנושא בדק בית המציג גיבוב של ליקויי סרק חסרי משמעות, יש בו כדי לגרום נזק ולהסיט דעתו של רוכש הדירה מהעיקר ולפגום בהליך שקול וראוי לגבי רכישת הדירה.
עיקרו של הליך בדק בית הוא ניסוח בהיר, חד משמעי המלווה בהסבר לגבי מהות הליקוי שנמצא ומשמעותו, באופן הנותן בידיו של רוכש הדירה כלי חשוב להבין את השלכותיו של הליקוי והשפעתו על תפקוד הדירה.
על רוכש הדירה להפעיל שיקול דעת בבואו לבחור מהנדס לעריכת בדק בית ולמצוא את אותו המהנדס שישכיל לתת לו את הכלים המתאימים לקבלת ההחלטה הנכונה.
לאור האמור לעיל ברור שהקריטריון לבחירת המהנדס העורך את בדק הבית הוא כישוריו ונסיונו כאשר שכרו שולי וזניח. נסיון לחסוך כמה מאות שקלים מסתיים לעיתים בנזק אדיר ובעוגמת נפש גדולה.
בבדיקת דירה יש להפעיל שיקול דעת הנדסי מושכל על מנת להגיע להחלטה הנכונה האם ראוי לבצע את התיקון בפועל או להסתפק בפיצוי כספי.
בדיקת דירה – אל תהיה צודק היה חכם
קיומם של ליקויי בניה כהגדרתם בתקנים הישראליים אינו יוצר בהכרח מצבים של כשלים תפקודיים באיכלוס דירה. מכאן שלא כל ליקוי בניה הנחשף במהלך בדיקת דירה פוגם בתפקוד הדירה ומחייב תיקון. בבדיקת דירה יש להפעיל שיקול דעת הנדסי מושכל על מנת להגיע להחלטה הנכונה האם ראוי לבצע את התיקון בפועל או להסתפק בפיצוי כספי.
ברור שליקויים תפקודיים שעניינם חדירת רטיבות המעטפת החיצונית של המבנה או פגמים בתשתית הריצוף אינם מותירים מקום לשיקול דעת וחובה לתקנם לאלתר. לעומתם ליקויים שעניינם אי התאמה במידות חדרים לדרישות תקנות התכנון והבניה, לא תמיד מחייבים תיקון בפועל המצריך ביצוע פעולות יסודיות של הריסה ובניה מחדש משמע פעולות הכרוכות בהוצאות גדולות.
בין הקצוות שמייצגים הליקויים המצויינים לעיל קיים התחום האפור בבדיקת דירה הכולל בתוכו ליקויי בניה שחלקם חזותיים וחלקם תפקודיים כדוגמת הפרשי גובה מוגזמים בין אריחי ריצוף. כאן חובה על המהנדס העורך את בדיקת הדירה להפעיל שיקול דעת בהתייחס למיקומם של הפגמים ולעוצמתם.
סביר שקיומם של הפרשי גובה בין אריחי ריצוף במקומות עם נגישות נמוכה כדוגמא ברצפת גומחות למקרר, מכונת כביסה וארון קיר אינם יוצרים מפגעים בהשוואה לקיומם של אותם ליקויים במעברים או במרכזי חדרים.
בבדיקת דירה לצורך עריכת חוות דעת חובה על המהנדס הבודק להפעיל שיקול דעת ורק אז לציין קיומם של ליקויים המחייבים תיקון וחלופין להצניע או לא להתיחס לליקויים שאינם יוצרים מפגעים גם אם מדובר בחריגות ובאי התאמות לחוקי הבניה או למסמכי ההתקשרות לביצוע העבודה.
מכאן שבבדיקת דירה קיימת חשיבות עליונה בשכירת שירותיו של מהנדס בר סמכא, מומחה בתחומו ועתיר נסיון על מנת לקבל תמונה מקצועית ואמינה לגבי מצבה ההנדסי של הדירה.
חוות דעת קצרה, עניינית, בהירה ומקצועית בסיומה של בדיקת דירה שווה אלף מונים לרוכש הפוטנציאלי של הדירה בהשוואה לחוות דעת ארוכה, מפותלת וגדושה בפרטי פרטים ומשופעת בליקויים חסרי חשיבות שתבלבל דעתו של הרוכש ותסיט אותו מקבלת ההחלטה הנכונה.
לפיכך על המהנדס המוזמן לערוך בדיקת הדירה לנהוג מנהג חכם ולא צודק בבואו לקבוע מה לקוי ומה מחיר תיקון.
מטבע הדברים דירה העומדת למכירה עוברת במרבית המקרים סדרת שיפוצים בטרם המכירה שעיקרה ‘‘מתיחת פנים‘‘ על מנת להציגה אטרקטיבית בפני הקונה הפוטנציאלית.
במהלך הפעולות הסטנדרטיות להכשרת הדירה למכירתה מתוקנים סדקים וקילופים והדירה נצבעת בשלמותה. פעולות אלו יש בהן כדי להעלים סימנים של פגמים וליקויים גם מעיניו הבוחנות של מהנדס בודק. כאן דרוש מהנדס מומחה הניחן בשילוב של כשרון ונסיון כדי שיצליח לאתר ולחשוף את הפגמים למרות פעולות ההסתה וההסוואה שבוצעו. סימנים שהם חסרי משמעות לרוכש סתמי של דירה יכולים לשמש למהנדס מומחה קצה חוט שיוביל לחשיפת פגמים שהוסתרו. נושא זה אקוטי במיוחד בסוגיות של רטיבות.
קיימים מקרים בהם בעלי דירות ‘‘מתיאשים‘‘ מפתרון בעיות הרטיבות בדירה לאחר נסיונות תיקון כושלים לאורך שנים או לחלופין הם נרתעים מלבצע את התיקון בפועל עקב העלויות הגבוהות הכרוכות בכך. במצבים כאלה עולה הרעיון להעמיד את הדירה למכירה ובכך להיפטר מהבעיה. אך לצורך כך יש לבצע פעולות קוסמטיות שמטרתן להעלים ולהסוות סימנים היכולים לרמז על בעיות רטיבות. דירה הסובלת מרטיבות תוצג למכירה בקיץ לאחר שהיא תוקנה ושופצה למשעי.
דירה שהוכשרה נצבעה ושופצה לפני המכירה צריכה להדליק נורה אדומה אצל רוכש פוטנציאלי. במקרה כזה על המהנדס המומחה ששירותיו נשכרים לצורך בדיקת מצבה ההנדסי של הדירה, להפעיל גם את כישוריו ה‘‘בלשיים‘‘ כדי לחשוף פגמים שאולי הוסתרו ולספק לרוכש הדירה תמונה הנדסית מהימנה של הדירה.
באיתור ליקויים סמויים נבחנים כישוריו של מהנדס בודק
מהנדס בודק – התמודדות עם ליקויים סמויים
מהנדס בודק המתיימר להיות מומחה בביקורת בניה ומציע את שירותיו לרוכשי דירות להיות ניחן בכישורים ובידע מתאים לצורך איתור ליקויים סמויים, כאלה שאינם גלויים לעיניו של רוכש דירה שתחום עיסוקו אינו בתחום ההנדסה.
ליקוי בניה סמוי משמעותו ליקוי שלא ניתן לעמוד על קיומו במבט חזותי סתמי או בבדיקה ללא מכשיר מתאים. גם מהנדס בודק בעל נסיון לא תמיד יצליח לקבוע קיומה של רטיבות ללא שימוש בגלאי לחות אלקטרוני ובציוד מתאים. ציוד כזה מאפשר למהנדס בודק לעמוד על קיומה של רטיבות פעילה ולהתריע עליה או לחלופין להרגיע רוכש דירה מודאג לגבי קילופי טיח שמקורם ברטיבות ‘‘הסטורית‘‘ שהתייבשה. מהנדס בודק שתחום עיסוקי בפתרון בעיות רטיבות יאתר את מקור התקלה, יקבע מהם מקורות הרטיבות, אילו פעולות נדרשות כדי לעצור חדירתה ומהן העלויות הכספיות המשוערות לתיקונה.
לעתים ליקוי סמוי מתמקד בקיומו של סדק שנראה לכאורה תמים אך מהנדס בעל נסיון החוקר את מאפייניו מגיע למסקנה שמדובר בסדק קונסטרוקטיבי שמשמעותו תזוזות המבנה עקב שקיעת יסודות או כשל ביציבות. שיקום יציבותו של מבנה וחיזוק יסודות הינם פעולות יסודיות שתיקונן מצריך ממון רב. מכאן שכל סדק ראוי שיזכה להתיחסותו של מומחה הנדסי על מנת לקבוע אפיונו והסיבות להיווצרותו. פתיחתו של סדק ועוביו אינם בהכרח מעידים על חומרת הבעיה. לעיתים סדק נימי שצורתו מדורגת והוא חוצה אלמנט נושא בעל משמעות הרסנית גדולה יותר מאשר סדק גדול ומרשים בקיר פנימי בדירה המהווה מחיצה.
באיתור ליקויים סמויים נבחנים כישוריו של מהנדס בודק שתפקידו להאיר את עיניו של רוכש הדירה לגבי פגמים וליקויים שאינו מודע אליהם ולספק לו את המידע המתאים על מנת לאפשר לו להגיע להחלטה הנכונה באשר לרכישת הדירה.
הדוגמא הקלאסית בנושא זה שייכת לסוגיות רטיבות בדירה.
בדיקת דירה – לא כל אחד יכול
השאלה הסתמית של רוכש דירה החוזרת על עצמה היא מדוע אני זקוק לשירותיו של מהנדס בודק, הלא גם אני יכול לערוך בבדיקה חזותית ולעמוד על קיומם של פגמים כדוגמת סדקים, שקיעות ורטיבות. משמע ‘‘חבל על הכסף‘‘ ובזבוז הזמן בשכירת שירותים לבדיקת דירה.
התשובה לשאלה זו מתבררת לעיתים בדרך הקשה והכואבת כאשר רוכש הדירה עומד על עוצמתם של פגמים וליקויים שלא נחשפו (בנסיון לחסוך בהוצאות בדיקת דירה) היוצרים מפגעים תפקודיים בדירה שתיקונם מצריך ממון רב ולעתים גם בלתי אפשרי.
הדוגמא הקלאסית בנושא זה שייכת לסוגיות רטיבות בדירה. על מנת לקבוע קיומם של פגמים וליקויים המצביעים על חדירת רטיבות לדירה יש צורך בשכירת שירותיו של מומחה אמיתי בתחום זה, הניחן בכישורים בנסיון ובציוד מתאים לצורך בדיקת הדירה. רבים המקרים בהם רוכשי דירה אינם מבחינים בסימני אזהרה עקב קיומם של ליקויים המועדים לחדירת רטיבות לדירה או אפילו על סימנים עכשוויים המעידים על קיומה של רטיבות בדירה נכון למועד רכישתה.
מהנדס שתחום עיסוקו בפתרון בעיות רטיבות יצליח במהלך בדיקת הדירה לאבחן ולאתר את הסיבות לחדירת הרטיבות וישכיל להדריך את רוכש הדירה לגבי הפעולות הנדרשות לעצירתה וההוצאות הכרוכות בכך.
הנסיון לחסוך כמה מאות שקלים בשכירת שירותים של מהנדס בודק מקצועי ומיומן יכול להסתכם בנזקים קשים וכואבים ואין לו מקום כאשר באים לבצע עיסקה כל כך גדולה כרכישת דירה.
בדיקה שגרתית של מכונית בטרם רכישתה מקובלת כפעולה סבירה ואחראית ואילו בדיקת דירה באמצעות מומחה בטרם רכישתה עדיין אינה רווחת במחוזותינו, למרות שמדובר בפעולת חובה עקב הנזקים וההוצאות בגין מחדל בנושא זה שהם גדולים לעין שיעור מאשר תיקון תקלה במכונית.
דירה שנצבעה או שופצה בטרם העמדתה למכירה צריכה להדליק נורה אדומה
רטיבות בדירה – איכלוס דירה רטובה
קיומה של רטיבות בדירה בעלת השפעה הרסנית לא רק על חומרי הבניה אלא גם ובמיוחד על תפקודה של הדירה.
חלקי המבנה הספוגים במים מתייבשים כלפי חלל הדירה והליך זה גורם להעלאת תכולת אידי המים באויר הדירה הרטובה. מכאן הדרך קצרה לתופעות עיבוי ועובש.
עוצמתם של נזקי העיבוי (קונדנסציה) והעובש בדירה רטובה עומד ביחס ישר לכמות הרטיבות ותלוי גם באיכות הבידוד התרמי של הדירה.
מגורים בדירה רטובה ספוגה בעובש גורמים (בנוסף למפגעים בריאותיים) גם נזקים לציוד ולתכולה. לעתים התפתחות העובש יוצרת מצבים שאינם מאפשרים איכלוסה של הדירה הרטובה ומחייבים פינויה.
במרבית המקרים לא ניתן לטפל במקורות הגורמים רטיבות בדירה במהלך החורף מאחר ורוב חומרי האיטום אינם ניתנים ליישום אלא על גבי רקע יבש. מה גם שהמשך חדירת הרטיבות אינו מאפשר ייבוש חלקי הדירה הרטובה שניזוקו. במקרים כאלה נקלעים הדיירים לסיטואציות בלתי אפשריות משמע המשך מגורים בדירה רטובה תוך סיכון מצבם הבריאותי וגרימת נזקים לציוד, או מעבר לדירה אחרת עם כל הקשיים הכרוכים בכך. כל זה בהנחה שקיים לכך תקציב בקופה המשפחתית.
אין ספק שרטיבות בדירה היא ליקוי משמעותי והרסני ביותר לאיכלוס דירה. זו גם הסיבה שעל רוכש דירה להתעקש לזמן מומחה אמיתי בנושא זה (מהנדס איטום) על מנת לוודא שהנכס אותו הוא רוכש יאפשר לו גם מגורים סבירים במהלך החורף.
דירה שנצבעה או שופצה בטרם העמדתה למכירה צריכה להדליק נורה אדומה אצל רוכש פוטנציאלי עקב האפשרות שפעולות אלו בוצעו בנסיון להסוות נזקי רטיבות ועובש.
במקרים בהם מוזמן מהנדס איטום לצורך איתור מפגעי רטיבות בדירה עליו להפגין את מלוא כישוריו ונסיונו תוך שימוש בציוד מתוחכם לצורך איתור סימנים לרטיבות בדירה שלעתים קיימת בצורה סמויה.
דירה רטובה תמיד קרה והמגורים בה הופכים לסבל מתמשך.
רטיבות בדירה – התמודדות עם מפגעי רטיבות
מי שלא חווה מגורים בדירה רטובה אינו מסוגל לתאר לעצמו מצבים שאינם מאפשרים איכלוס דירה ומחייבים את פינויה. דירה רטובה תמיד קרה והמגורים בה הופכים לסבל מתמשך. במרבית המקרים חימום בדירה רטובה אינו אפשרי מאחר ומרבית האנרגיה מתבזבזת על ייבוש הרטיבות בדירה. הרטיבות המתייבשת מעצימה את כמות אידי המים באויר הדירה הרטובה והלחות הגבוהה מקשה על הנשימה ויוצרת תופעות עיבוי. נזקי העובש אינם מאחרים להגיע ומעטפת הדירה הרטובה לרבות הציוד מכוסים כתמים שחורים וירוקים, וריחות הרטיבות והצחנה ממלאים את חלל הדירה. מתברר שתשריט בלהות כזה הוא חזיון נפרץ גם בדירות חדשות.
מי שאינו מודע לתרחישים כאלה נוטה להקל ראש ברכישת דירה בה נתגלו מפגעי רטיבות.
גם אם מקור הרטיבות בדירה אותר ותוקן כמו במקרה של דליפת צנרת המונחת מתחת לריצוף, קיימים מצבים בהם תשתית הריצוף וחול המילוי ספגו כמויות גדולות של מים. מצב זה של רטיבות הכלואה מתחת לריצוף בעייתי ביותר מבחינת התייבשות, עקב העובדה שכמויות המים כלואות בין שכבת הריצוף (במרבית המקרים אריחים קרמיים שאטומים למעבר מים) לבין רצפת בטון עבה. משך זמן ההתייבשות של רטיבות הכלואה מתחת לריצוף כחצי שנה ויותר מותנה בנסיבות (ממושך יותר כאשר הרצפה צמודת קרקע).
בחורף כאשר חלונות הדירה הרטובה סגורים ותחלופת האויר מצומצמת, התייבשות הרטיבות ממושכת עוד יותר, בנוסף אידי המים המצטברים באויר הדירה (עקב הליך ההתייבשות) מתעבים על קירות ותקרות עד כדי מים ניגרים. השילוב בין הרטיבות הלחות והעובש יוצר מצב בלתי נסבל המחייב פינוי הדירה הרטובה.
הטיפ החשוב ביותר לרוכש דירה לא להתפשר על שכירת שירותיו של מהנדס איטום לצורך בדיקה כאשר קיים חשש לבעיות רטיבות בדירה. יש להקפיד לבחור את אותו המהנדס שתחום עיסוקו באיתור ופתרון בעיות מסוג זה בדירות קיימות.
רבים נוטים להקל ראש בקיומן של בעיות רטיבות בדירה ונוטים לפטור עצמם בקביעה סתמית ‘‘אז מה אם הדירה רטובה נצבע כל שנה את האיזור בו מתקלף הטיח או נוצר עובש‘‘
רטיבות בדירה הנמשכת לאורך זמן (כדוגמת רטיבות הכלואה מתחת לריצוף או חלקי מבנה הספוגים במים) בעלת השלכות קשות על מצבה ההנדסי של הדירה עקב בלאי מואץ הנגרם לחומרי הבניה עם חשיפתם לרטיבות. אלמנטים נושאים של דירה רטובה הבנויים מבטון ניזוקים לאורך זמן עקב קורוזיה המתפתחת במוטות הברזל. שכבות בטון ניתקות ונתלשות כתוצאה מהגדלת נפח הברזל הקורוזיבי. לעיתים הנזקים מתפתחים למצבים הגורמים לפגיעה ביציבות המבנה. למעשה מרבית חומרי הבניה אינם עמידים בחשיפה ממושכת בדירה רטובה: הטיח מתקלף ומתפורר, באריחי ריצוף מטראצו או משיש נוצרים כתמים שאינם ניתנים להסרה וחרירים עקב התפוררות, חלקי מתכת של צנרת נתקפים בקורוזיה וכו‘.
שיקום נזקי רטיבות בדירה יכול להסתכם לסכומים אדירים בתחום ההנדסי ואליהם יש להוסיף נזקים הנגרמים לתכולה. לעיתים נזקים לתכולה אינם ברי תיקון וגורמים להשחתת ציוד, ריהוט ומוצרים הרגישים ללחות ועובש.
לא כל רטיבות בדירה פוסלת רכישה או מונעת איכלוס הדירה, אך מהרגע שאותרה רטיבות חובה להתחיל בפרויקט מזורז לאיתור ותיקון ולאחריו לנקוט בהליכי ייבוש מואצים כדי לצמצם נזקים הנדסיים ואחרים לדירה רטובה.
רוכש דירה הרוצה להימנע מליפול לדירה רטובה ראוי שישכור שירותיו של מהנדס מומחה בתחום האיטום. מדובר במהנדס עתיר נסיון, כישורים וציוד לאיתור בעיות רטיבות וטיפול בהם.
רוכש דירה – זכור! סימני רטיבות להדליק אצלך נורה אדומה. אם החלטת לא לרדת מהעיסקה, הזמן מומחה מתאים בתחום זה כדי לקבל את התמונה האמיתית. אל תקנה חתול בשק.
הזנחה ואי טיפול בבעיות רטיבות בדירה יכולים לגרום להדרדרות מהירה במצבה ההנדסי של הדירה לעתים עד כדי פגיעה ביציבות המבנה. בנוסף מתפתחים נזקים קשים לחלקי מבנה, לתכולה ולציוד.
קיומה של רטיבות בדירה הרסני למרבית חומרי הבניה:
א. אריחי ריצוף ואריחים לחיפוי קירות העשויים משיש טבעי או מחומרי מליטה (כדוגמת אריחי טראצו) ניזוקים עקב חשיפה לרטיבות כלואה ממושכת. נוצרים בהם חרירים ומתחילה התפוררות כמו כן מופיעים כתמים שאינם ניתנים להסרה שמקורם בספיחת זיהומים מהתשתית.
ב. מוטות הברזל הטמונים ביציקות הבטון בעמודים ואלמנטים נושאים נתקפים בקורוזיה עקב הרטיבות, מתנפחים וגורמים לקריעת שכבות הבטון והינתקותם.
ג. שכבות טיח בתקרה ובקירות רטובים מתפוררים ונושרים עקב רטיבות הנמשכת לאורך זמן.
ד. אביזרי מתכת של צנרת המותקנת בקירות או מתחת לריצוף ניזוקים משמעותית עקב תקיפה קורוזובית שמקורה בהימצאותם בסביבה של חול רווי מים ומלחים.
הנזקים ההנדסיים המצויינים לעיל ואחרים מאפיינים דירה רטובה ומחריפים לאורך זמן ועוצמתם עומדת ביחס ישר למשך זמן ההיחשפות לרטיבות.
גם שיעור הנזקים לתכולה (ריהוט, שטיחים, חיפוי פרקט על רצפות, ציוד אלקטרוני ואחר) עקב רטיבות בדירה מתעצם לאורך זמן.
לאור האמור לעיל נקל להבין החשיבות באיתור ותיקון מקורות הרטיבות בדירה ובמיוחד בנקיטת צעדים מידיים לייבוש מהיר של חלקי מבנה שספגו מים.
ייבוש דירה קשה ובעייתי במיוחד בחורף כאשר חלונות הדירה סגורים ותחלופת האויר מצומצמת. ייבוש מואץ מחייב שימוש במכונות מתאימות (ייבשנים) ולעתים מצריך גם עקירת משטחי ריצוף לצורך החלפת שכבת חול המילוי שספגה מים בחול יבש.
אי טיפול בבעיות רטיבות בדירה או נסיון להמתין להתייבשות טבעית מסתיים לעיתים קרובות בהיווצרותן של תופעות עיבוי ועובש המעצימות נזקי רטיבות בדירה ומונעות איכלוסה. העיבוי הוא פועל יוצא של אידי המים הרבים באויר הדירה הרטובה המתעבים על משטחים קרים (כדוגמת מעטפת הדירה) והעובש אינו מאחר להגיע.
המחזיק בדירה רטובה או המתעתד לרכוש דירה כזו אל יקל ראש בבעיות הרטיבות. לעתים קרובות עוצמתם של הנזקים הנלווים לדירה רטובה גדול לאין שיעור מעלות תיקון מקור הרטיבות (כדוגמת תיקון דליפת צנרת).
מחקרים מוכיחים שהתפתחות עובש בדירה רטובה יוצר לאורך זמן מצבים מסוכנים בריאותית לדיירים וגורם למחלות
רטיבות בדירה – דירה שאינה ראויה למגורים
ידוע שמגורים בדירה רטובה במיוחד לילדים ולמבוגרים גורם לבעיות בריאות במיוחד בדרכי הנשימה. קיימים מצבים שבהם אוסרים רופאים על מגורים בדירה רטובה ולחה על אנשים בעלי רגישות מיוחדת למחלות אסמטיות ואחרות. מחקרים מוכיחים שהתפתחות עובש בדירה רטובה יוצר לאורך זמן מצבים מסוכנים בריאותית לדיירים וגורם למחלות קשות.
במרבית המקרים לא ניתן לחמם כראוי דירה רטובה מאחר ומרבית האנרגיה ‘‘מבוזבזת‘‘ לייבוש הרטיבות ואינה מחממת את הדירה הרטובה. אין ספק ששהות ממושכת בטמפרטורות קרות בדירה רטובה גם היא אינה תורמת לשיפור במצבם הבריאותי של הדיירים.
בנושא זה ראוי שדיירים המאכלסים דירה רטובה יתיעצו עם הרופא המתאים על מנת לקבל את ההחלטה הנכונה האם הם מסוגלים להמשיך ולגור בדירה.
רוכשי דירות הנחשפים לראשונה לרטיבות בדירה אינם מודעים לעוצמתם של הנזקים העתידיים העומדים בפניהם ולכן חשוב להתייעץ עם מומחה מתאים מיד עם גילוי סימנים לרטיבות. סימנים המעידים על רטיבות בדירה הם: כתמים כהים על הטיח בתקרות או בקירות, קילופי טיח בתחתית קירות, הינתקות צבע, קורוזיה בסיפי מתכת בכניסה לחדר מוגן (ממ‘‘ג), רקבון בעץ ברגלי משקופי הדלתות ועוד.
בנוסף לאספקטים הבריאותיים, שאין ספק שהם בעלי חשיבות מכרעת, רטיבות ממושכת פוגעת מהותית גם במצבה ההנדסי של הדירה הרטובה:
הינתקות ותלישת שכבות טיח ובטון מהתקרות עקב קורוזיה המתפתחת במוטות הברזל יוצרות מפגע בטיחותי ולעיתים גם נזקים הפוגעים ביציבות המבנה. נזקים משמעותיים לאלמנטים הנדסיים כדוגמת אריחי ריצוף ושיש, צנרת הטמונה בקירות ורצפות, חיפוי פרקט על רצפות ולתכולת הדירה (ריהוט, ציוד ומכשירים אלקטרוניים) גם הם יוצרים מצבים בהם לא ניתן להמשיך ולגור בדירה רטובה.
רוכש דירה – גילית סימנים לרטיבות – רד מהעיסקה או תזמין מהנדס איטום כדי לקבל חוות דעת מקצועית כיצד ניתן להתמודד עם הסוגיה.
הגדרות של מינוחים מקצועיים בנושאי בדק בית לרבות קביעת גדלים מינימליים של חלקי מבנה
בחלק זה -
‘‘2.01 הגדרות: תיקון תש‘‘ם תשנ‘‘ב.
גובה‘‘ – המרחק האנכי בין המפלס העליון של רצפה לבין המפלס התחתון של תקרה או תקרת משנה באותו חלל.
‘‘דירה‘‘ – מערכת חדרים בעלת כניסה נפרדת המיועדת למגורי אדם, לרבות חדר מגורים, מטבח וחדר שירות שלה, ויכול שתכלול פרוזדור, אולם כניסה ומרפסת.
‘‘חדר מגורים‘‘ – חדר המיועד למגורים, למעט מטבח, חדר שירות, פרוזדור ומרפסת.
‘‘חדר שרות‘‘ – חדר אמבטיה, בית שימוש, מזווה או חדר ארונות.
‘‘חלון‘‘ - פתח הממש אמצעי תאורה ואיוור טבעיים והפונה לשמים, לרחוב, או לחצר, לרבות אשנב, דלת מזוגגת או פתח אחר כיוצא באלה.
‘‘חצר חיצונית‘‘ – חצר הגובלת בצד אחד או יותר עם דרך או שטח פתוח אחר.
‘‘יציע‘‘ ו ‘‘עליית גג‘‘ – כמשמעותם בתוספת השלישית.
‘‘מטרה עיקרית ו ‘‘מטרת שירות‘‘ – כמשמעותם של מטרה עיקרית ומטרה של מתן שירותים נילווים כמתואר בתקנה 9 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ‘‘ב 1992.
‘‘צינור איוור‘‘ – חלל מוקף קירות המזדקף עם מעבר לגג והמשמש מוצא לאדים ולאוויר מזוהם מחדרי השירות וחדרים אחרים בבנין.
‘‘רוחב מינימלי‘‘ – מרחק מינימלי בין חלקי בניין הנמדד על ידי ניצב.
‘‘שטח‘‘ – שטח רצפתו של חלק בניין הנמדד בין קירותיו.
‘‘שטח חלון‘‘ – שטח הפתח שבו מותקן החלון, לפי מידות הבנייה החיצוניות, המינימליות.
‘‘תקרת משנה‘‘ – תקרה לצורך אקוסטיקה או קישוט המותקנת מתחת למפלסה התחתון של התקרה.
2.03 גובה מינימלי של חלקי בניין.
א. גבהו של חלק בניין המפורט להלן בטור א‘ לא יפחת ממספר המטרים (להלן מ) המצויין לצדו בטור ב‘.
טור א‘
חלק הבנין טור ב‘
גובה מזערי במ‘
מרתף המשמש למטרת שירות 2.05
מקלט או מחסה לשעת חרום 2.00
חדר שירות, פרוזדור פנימי ומקום שנועד למטרת שירות ושלא נקבעה לגביו הוראה מיוחדת 2.50
חדר הנועד למטרה עיקרית ושלא נקבעה לגביו הוראה מיוחדת. 2.50
חדר בעלית גג הנועד למטרה עיקרית ובחלקו העליון לפחות. 1.80
חדר בעלית גג הנועד למטרת שירות ובחלקו העליון לפחות 2.50
חנות 2.75
יציע 2.20
החלל שבין יציע לבין הרצפה שמתחתיו 2.20
מקום הנועד לחניה כמטרה עיקרית. 2.40
מקום הנועד לחניה כמטרת שירות 2.05
ב. על הגובה המינימלי שנקבע בסעיף קטן א‘ לחלק של בניין, חייבים לשמור באותו חלק שאינו עודף על השטח המינימלי כפי שנקבע לאותו חלק של בניין בסעיף 2.04, ואילו את החלק העודף על השטח המינימלי, מותר לבנות בגובה נמוך יותר, אם קיומם או הקמתם של קורות, כוכים, ארובות אוויר וכיוצא באלה מצדיקים זאת.
2.04 שטח מינימלי של חלקי בניין ורוחב מינימלי בין קירות.
א. שטחו של חלק בניין המפורט להלן בטור א‘ לא יפחת ממספר המטרים המרובעים (להלן מ‘‘ר) המצויין לצדו בטור ב‘ והרוחב המינימלי בין קירותיו לא יפחת ממספר המ‘ המצויין לצדו בטור ג‘.
טור א‘
חלק הבנין טור ב‘
שטח מינימלי במ‘‘ר טור ג‘
רוחב מינימלי במ‘ בין קירותיו
חדר מגורים 8.0 2.60
חדר מגורים בדירה בת חדר מגורים אחד 14.0 2.60
חדר מגורים אחד לפחות בדירה הכוללת שני חדרי מגורים או יותר 6.0 2.00
חדרון 2.5 1.45
חדר אמבטיה 6.0 1.70
בית שימוש המדידה בין הציפויים שעל הקירות 1.1 0.80
מטבח בדירה בת חדר מגורים אחד. נכלל המטבח בחדר המגורים, יתוסף שטחו לשטח חדר המגורים 4.5 1.70
מטבח הגובל עם פינת אוכל ששטחה 4.0 מר‘ לפחות 5.0 1.70
חדר רחצה המכיל מקלח ואסלה. 1.8 0.90
ב. מדידת הרוחב תבוצע בגובה 1.20 מטר מעל הרצפה ובין ציפויים.
ג. על הרוחב המינימלי שנקבע בסעיף קטן (א) לחלק של בניין, חייבים לשמור באותו חלק בלבד שאינו עודף על השטח המינימלי כפי שנקבע לאותו חלק של בניין בסעיף-קטן (א), ואילו את החלק העודף על השטח המינימלי, מותר לבנות ברוחב קטן יותר.
שטח מינימלי של חלקי בניין ורוחב מינימלי בין קירות.
המאפיינים הנדרשים מחלונות בדירה.דרישות מינימליות של בדק בית מחלונות דירת מגורים.
2.20 אמצעי איוור ותאורה: תיקון תש‘‘ם.
חדר מגורים ומטבח יכילו חלונות הפונים אל אוויר החוץ.
2.21 גודל חלונות בדירה.
א. לא יפחת שטחם הכולל של החלונות בחדר מגורים מ % 8 משטח רצפת החדר.
ב. לא יפחת שטחם הכולל של החלונות במטבח מ % 5 משטח רצפת המטבח ולא יפחת גובה משקופיהם העליונים מעל מפני הרצפה מ 2.00 מ‘.
ג. לא יפחת שטחם הכולל של החלונות בחדר שירות מ % 10 משטח רצפת החדר או 0.3 מר‘, הכל לפי הגדול.
2.22 גודל חלון הפונה למרפסת:
א. לא יפחת שטח חלון הפונה למרפסת מ % 8 מסכום שטח רצפת החדר ו 1/8 משטח המרפסת, אם אין בחדר חלון אחד מלבד החלון האמור.
ב. אם יש בחדר חלון אחד מלבד חלון כאמור בסעיף קטן (א) ושטחו בלבד אינו ממלא הוראות סעיף 2.21 (א), תחול על שטחם הכולל של החלונות בחדר האמור הוראת סעיף קטן (א).
ג. אם אין בחדר חלון אחר מלבד חלון כאמור בסעיף קטן (א), לא יפחת שטח ההשלכה האנכית של פתח מרפסת על הקיר החיצון של החדר בו חלון כאמור, מ % 15 של סכום שטחי החדר והמרפסת.
2.23 איסור בניית חלון בקירות מסוימים.
לא ייבנה חלון בקיר על קו גבול צדדי או אחורי של נכס.
2.24 חלון הפונה לחצר פנימית בחדר מגורים.
לא ייבנה חלון הפונה אל חצר פנימית בחדר מגורים אלא אם יתקיימו לגביהם תנאים אלה:
1. החדר יכיל חלון אחר הנפתח אל אוויר החוץ.
2. החלון ייסגר באופן המונע חדירת עשן.
3. מלבן החלון ותריסיו – בחלון המצוייד בתריסים – יבנו מחמרים בלתי דליקים ובדיקת אי דליקותם תיערך בהתאם לתקן הישראלי, תי‘ 755.
4. החצר הפנימית תהיה מלבנית, ובלבד שארכה לא יפחת מפעם וחצי רוחבה.
5. רוחב החצר האמורה בבנין שגבהו עד 11.00 מ‘, לא יפחת מ 3.00 מ‘, בבניין שגבהו עד 17.00 מ‘ – לא יפחת מ 4.0 מ‘; בבניין שגבהו עולה על 17.00 מ‘ – לא יפחת מ 5.00 מ‘.
6. פתח או דלת כניסה בגובה 2.00 מ‘ וברוחב 0.90 יאפשרו כניסה למשטח החצר מהחוץ.
7. לחצר תהיה מערכת ניקוז.
2.25 חלון הפונה לחצר פנימית במטבח או בחדר שירות.
לא ייבנה חלון הפונה אל חצר פנימית במטבח או בחדר שירות אלא אם נתקיימו לגבי החצר התנאים המפורטים בסעיף 2.24 (4) – (7).
2.26 חלונות בעליית גג תיקון תש‘‘ם.
בעליית גג שאינה משמשת למגורים יהיו שני חלונות אחד מול השני ושטח כל אחד מהם לא יפחת מ % 0.3 משטח ההשלכה האופקי של הגג.
2.27 תאורה ואיוור מרתף.
א. במרתף שאינו מיועד למגורים לא יפחת שטח חלונותיו מ % 2 משטח רצפתו.
ב. במרתף כאמור שאין בו חלונות יותקנו תאורה ואיוור מלאכותיים.
2.28 מבנה חלונות בבניין.
א. חלונותיו של בניין מגורים ייבנו באופן המאפשר ניקויים מתוך הבניין ללא סיכון למנקה.
ב. בחלונותיו של בניין שאינו מיועד למגורים ואשר גובה ספיהם עולה על 2.00 מ‘ מעל פני הקרקע, יותקנו מעקים, עוגנים או אמצעים אחרים להבטחת המנקה מפני סכנת נפילה.
ג. מעקה חלון, עוגן או אמצעי בטיחות אחר כאמור כאמור יהיו בנויים לפי התקן, מחמרים בלתי מחלידים, ובלבד שלא ייבנו מברזל יציקה או נחושת.
הדרישות לחלונות או אלטרנטיבות לאיוורור חדרי שירות ורחצה.דרישות אלו הם תשתית לקביעת ליקויי בניה בעריכת בדק בית
2.40 אמצעי איוור תיקון תשנ‘‘ח.
חדר שירות למעט חדר ארונות יאוור באחד האמצעים האלה.
1. חלון הנפתח לאוויר החוץ או למרפסת הסגורה באמצעות תריס בלבד.
2. פתח בדלת אטומה, (להלן – צוהר) צינור איוור נפרד פתוח בכיוון אחד, צינור מאסף או צינור מצוייד במאוויר מיכני (אקזוסטר).
2.41 איוור באמצעות צוהר.
אלה התנאים הדרושים לגבי איוור חדר שירות באמצעות צוהר.
1. שטח של הצוהר לא יפחת מ 0.3 מר‘.
2. הצוהר ייבנה מחומרים מעבירי אור ויהיו בו פתחי איוור.
2.42 איוור באמצעות צינור איוור נפרד פתוח בכיוון אחד. תיקון: תש‘‘ם.
אלה התנאים הדרושים לגבי איוור חדר שירות באמצעות צינור איוור נפרד פתוח בכיוון אחד.
א. הבניין לא יכיל יותר מחמש קומות ובכללן קומת עמודים מפולשת.
ב. החתך האופקי של הצינור יהיה עגול, מרובע, או מלבני.
ג. פתחו העליון של הצינור יזדקף 30 סמ‘ לפחות מעל מעקה הגג ויכוסה במכסה ורשת בלתי מחלידה באופן שתימנע חדירתם של מי גשם ובעלי חיים ולא יופרע זרם האוויר בצינור.
ד. שטח החתך האופקי של הצינור לא יפחת מ 140 סמ‘‘ר, ולגבי צינור שיש בו מקומות איחוי – 180 סמ‘‘ר לפחות.
ה. לא יפחת רוחבו של צינור בעל חתך אופקי מלבני מ 2/3 ארכו.
ו. פתחו של צינור בחדר שירות יהיה סמוך ככל האפשר לתקרת החדר ושטח חתכו יהיה ניתן לצמצום עד כדי 25 סמ‘‘ר, לשם ויסות זרם האוויר.
ז. בחלק התחתון של דלת חדר שירות או אחד מקירותיו יותקן תריס או חריץ לאיוור ששטחו לא יפחת מ 150 סמ‘‘ר.
ח. הצינור על ציפוייו הפנימי והחיצון יהיו עשויים מחומרים בלתי דליקים בדיקת אי דליקותם של החומרים תיערך בהתאם לתקן ישראלי. ת‘‘י 755.
ט. לכל חדר שירות או לחדרי שירות של דירה אחת יהיה צינור איוור נפרד המזדקף עד לגג.
דרישות בטיחות במבנה מדרגות.דרישות אלו מהוות אבן בוחן בעריכת בדק בית
3.30 מדרגות או כבישים המשמשים כניסה לבניין.
עולה מפלס הכניסה לבניין על מפלס רצפותיו או יורד ממנו, ייבנו מדרגות או כבשים (רמפות) המחברים את רצפות הבניין עם מפלס הכניסה.
3.31 חומרי בניה. תיקון: תשנ‘‘ו, תשנ‘‘ח.
א. חדרי מדרגות, מדרגות, משטחים ומעברים המובילים אל מדרגות, פרוזדורים וחדרי כניסה, על כל תמיכותיהם הקמסטרוקטיביות, ייבנו מאלמנטים עמידי אש ועמיד בליה.
ב. הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו לגבי בניין המכיל עד שתי דירות.
ג. עם צופו קירות של חדר מדרגות, יהיו הציפויים משיש, מחרסינה, מחומרים פלסטיים בלתי דליקים, מצבעי שמן, מבטון חשוף, מטיח, ממוזאיקה או מחומרים כיוצא באלה.
ד. חומרים ואלמנטים כמפורט בסעיפים קטנים (א) ו (ג) יהיו בהתאם לתקן, ככל שקיים.
ה. הזכוכית בחלונות שבקירותיו ובתקרתו של חדר מדרגות תהיה בהתאם לתקן ישראלי ת‘‘י 546 שבט תשכ‘‘ה (ינואר 1965), טיפוס שמשה 1.2 (שיטות ייצור הדבקה).
ו. עביה של זכוכית כאמור ששטחה מפורט להלן בטור א‘ לא יפחת ממספר המילימטרים הנקוב לצידו בטור ב‘.
טור א‘ טוב ב‘
שטח הזכוכית במ‘‘ר עובי הזכוכית במ‘‘מ
אינו עולה על 0.25 4.5
עולה על 0.25 ואינו עולה על 0.60 5.0
עולה על 0.60 ואינו עולה על 1.20 6.0
ז. לא יותקן בחדר מדרגות חלון שבו לוחיות זכוכית, אלא אם שטחה של כל לוחית כאמור אינו עולה על 1.20 מ‘‘ר.
ח. סעיפים קטנים (ה) עד (ז) לא יחולו במידה שהם סותרים הוראה מפורשת בתקן הישראלי ת.י. 1099, למעט חלק ג‘ שבו.
3.32 שטח חדר מדרגות בבנין מגורים. תיקון תש‘‘ם, תשמ‘‘ה.
שטחו של חדר מדרגות בבנין מגורים מהסוג המפורט להלן בטור א‘ לא יפחת מספר המ‘‘ר הנקוב לצידו בטור ב‘:
טור א‘ טור ב‘
סוג חדר מדרגות שטח חדר מדרגות במ‘‘ר
מוביל עד ל 5 דירות 9.00
מוביל ליותר מ 5 דירות 10.00
3.33 רוחב מינימלי של חדר מדרגות תיקון:תש‘‘ם.
הרוחב הפנימי של חדר המדרגות שמהלך מדרגותיו הוא כמפורט להלן בטור א‘, לא יפחת מספר המטרים הנקוב לצידו בטור ב‘.
טור א‘ טור ב‘
סוג מהלך המדרגות המרחק הפנימי במטרים
כיוון עליה אחד (רק בין הקירות) 1.20
מהלך מדרגות אחד 2.20
שני מהלכי מדרגות מקבילים 2.20
שלושה מהלכי מדרגות או יותר 2.60
3.34 רוחב מינמלי של מדרגות בבניין תיקון: תש‘‘ם.
רוחבן של מדרגות בניין מהסוג המפורט להלן בטור א‘ ללוח, לא יפחת ממספר המטרים הנקוב לצידו בטור ב‘.
ממדרגות פנימיות
טור א‘ טור ב‘
סוג המדרגות רוחב המדרגות במטרים
בתוך דירה 0.80
בניין מגורים המכיל עד 2 דירות 0.90
בבנינים שאינם בנינים גבוהים או בנינים 1.00
רבי קומות
מדרגות חוץ
טור א‘ טור ב‘
סוג המדרגות רוחב המדרגות במטרים
מובילות לדירה אחת 0.90
בנינים שאינם בנינים גבוהים או בנינים 1.00
רבי קומות
רחבן של מדרגות יהיה אחיד לכל ארכו של מהלך מדרגות אחד.
3.35 אופן מדידת רוחב מדרגות. תיקון: תשמ‘‘ב.
מדידת רחבן של מדרגות לעניין סעיף 3.34 תבוצע בהתאם למפורט להלן:
1. תחומות המדרגות בין שני קירות ומשני צידיהן מותקנים מסעדים יימדד הרוחב בין שני צירי המסעדים: לגבי מדרגות כאמור עם מסעד בצידן האחד בלבד – בין מישור הציפוי של הקיר בצד אחד ובין ציר המסעד בצד השני.
2. ניצב קיר בצידן האחד ומעקה בצידן השני, יימדד הרוחב בין מישור ציפוי הקיר ובין ציר המסעד של המעקה ובלבד שציר מסעד כאמור לא יבלוט יותר מ 7 סמ‘ כלפי חוץ מקצה שטח המדרגות החופשי לדריכה.
3. ניצבים מעקים בשני צידו המדרגות יימדד הרוחב בין הצירים של שני מסעדים של המעקים ובלבד שהצירים האמורים לא יבלטו יותר מ 7 סמ‘ כלפי חוץ כאמור בסיפה של פסקה 2.
4. בולט ציר אחיזה של מעקה יותר מ 7 סמ‘ כלפי חוץ, כאמור בסיפה של פסקה 2 יימדד הרוחב בין מישור הציפוי של קיר ובין קצה שטח המדרגות החופי לדריכה אין בין שני קצוות שטח המדרגות החופשי לדריכה, לפני עניין.
3.36 גובה מזקף ראש.
מזקף ראש בחדר מדרגות וכן בפרוזדורים ומעברים המובילים ממנו ליציאה מן הבניין לא יפחת מ 2.10 מ‘.
3.37 משטח אופקי בחדר מדרגות (פודסט):
א. העומק של משטח אופקי בחדר מדרגות הנמדד בין מישור ציפוי הקיר המוצב במקביל וממול למדרגה הקרובה ביותר ובין האף של אותה מדרגה (להלן בסעיף – עומק), לא יפחת מרחבן המינימלי של המדרגות, ובשום מקרה לא יפחת מ 1.00 מ‘.
ב. העומק של משטח אפקי שבין שני מהלכי מדרגות הנמשכים בכיוון אחד – אם המהלך העליון מכיל יותר מ 9 מדרגות – לא יפחת מ 1.20 מ‘, בסעיף קטן זה, ‘‘עומק‘‘ המרחק האפקי בין אפי שתי המדרגות הגובלות עם המשטח האופקי.
ג. על אף האמור בסעיף קטן א‘ העומק במדרגות פנימיות בדירה יכול שיפחת מ 1.00 מ‘.
3.38 מידות רום ושלח מדרגה.
א. מוביל חדר מדרגות לשלוש דירות או יותר, לא יעלה רום המדרגה על 17.5 סמ‘.
ב. לא יפחת שלח המדרגה מ 25 סמ‘.
ג. קטן שלח המדרגה מ 27 סמ‘, יהיה למדרגה אף בולט 2 סמ‘, לפחות כלפי חוץ.
ד. במהלך מדרגות אחד לכל אורכו יהיה גודל אחיד לרום המדרגה וגודל אחיד לשלחה והיחס ביניהם יהיה לפי הנוסחה הבאה.
2 רומים + שלח = 61 עד 63 סמ‘.
3.39 מספר המדרגות במהלך אחד תיקון תשנ‘‘ח.
א. במהלך מדרגות אחד לא יפחת מספר המדרגות מ 3 ולא יעלה על 16, ואולם בדירה בקומת קרקע ובתוך דירה מותר שמספר המדרגות במהלך מדרגות אחד, יפחת מ 3.
ב. במהלך מדרגות אחד לא יעלה מספר המדרגות על 22 אם רום המדרגה אינו עולה על 15.5 סמ‘.
3.40 הפרש בגובה מהלך מדרגות.
א. לא יעלה הפרש הגובה בין המפלס העליון והתחתון של מהלך מדרגות אחד על 3.40 מ‘.
ב. בנסיבות מיוחדות רשאית הועדה המקומית להתיר הפרש גובה העולה על האמור בסעיף קטן (א) בתנאי שרום המדרגה אינו עולה על 14 סמ‘.
3.41 משטח אפקי בגמר מהלך מדרגות.
אם המדרגה העליונה או התחתונה במהלך מדרגות עם דלת הנפתחת אל חדר מדרגות, ייבנה משטח אפקי לפני הדלת האמורה.
3.42 מעקה ובית אחיזה תיקון תשמ‘‘ב.
לא ייבנה מהלך מדרגות, פנים או חוץ, המכיל יותר מ 3 מדרגות אלא אם נתמלאו בו אלה.
א. היה צד אחד בלבד של גרם המדרגות ושל משטח הביניים שלו מתוחם על ידי קיר, יותקן בצידו השני מעקה.
ב. היו שני צדיו מתוחמים על ידי קירות, יותקן לאורך צד אחד מסעד אולם היה רוחב המדרגות עולה על 2.5 מטרים, יותקנו מסעדים לאורך שני צדיו.
ג. היה המרחק בין גרם המדרגות או משטח הביניים שלו לבין קירות חדר המדרגות עולה על 15 סמ‘, יותקנו בשני צדיו מעקים.
3.43 מעקה נוסף תיקון תשמ‘‘ב.
א. עולה רחבן של מדרגות למעט מדרגות חוץ מונומנטליות על 2.50 מ‘, יותקן בהן מעקה נוסף עם בית אחיזה במרחק שלא יעלה על 1.90 מ‘ ולא יפחת מ 1.10 מ‘ מהמעקה או מבקיר הקרוב ביותר.
ב. במעקה נוסף כאמור אין חובה לקיים את דרישות התקן הישראלי תי‘ 1142 בדבר מרווחים.
ג. מותר שהמעקה נוסף כאמור יכלול אזן עליון וניצבים בלבד.
3.44 בית אחיזה תיקון תשמ‘‘ב.
בית אחיזה יאפשר לפיתה ואחיזה נוחים ויעמוד בדרישות התקן הישראלי תי‘ 1142.
3.45 מבנה מעקה ומסעד תיקון תשמ‘‘ב.
מבנה מעקה ומסעד יעמדו בדרישות התקן הישראלי תי‘ 1142.
3.46 גובה מעקה ומסעד תיקון תשמ‘‘ב.
גובה מעקה וגובה מסעד יעמדו בדרישות התקן הישראלי תי‘ 1142 ומדידת הגובה תבוצע בדרך הקבועה בתקן האמור.
3.47 מדרגות טרפזיות.
א. לא יותקנו מדרגות בעלות שלחים בצורה טרפזית אלא אם יתמלא לגביהן אחד משני תנאים אלה.
הבניין מכיל עד שתי דירות.
המדרגות אינן מהוות חלק מדרך מוצא בטוח או מדרגות לשעת חירום כמשמעותן בחלק ז‘ לתוספת זו.
ב. שלח מדרגה טרפזית ברחבו הצר ביותר לא יפחת מ 17.5 סמ‘.
ג. זווית העליה של מדרגות טרפזיות או מדרגות כאמור המשולבות במדרגות רגילות, הנמדדת לאורך בציר מהלך המדרגות, תהיה אחידה.
3.48 מדרגות לולייניות תיקון תשמ‘‘ב.
א. לא יותקנו מדרגות לולייניות אלא אם יתמלא לגביהן אחד התנאים כלהלן:
1. הבנין מכיל עד שתי דירות.
2. המדרגות משמשות לעליה ליציע של חנות או לירידה מחנות למחסן או למטבח במרתף.
3. המדרגות אינן מהוות חלק מדרך מוצא בטוח או ממדרגות לשעת חירום כמשמעותן בחלק ז‘ לתוספת זו.
ב. רחבה של מדרגה לוליינית לא יפחת מ 0.55 מ‘.
ג. שלח מדרגה כאמור ברחבו הצר ביותר לא יפחת מ 12 סמ‘.
ד. המדרגות האמורות יהיו בעלי מידות וצורה אחידים.
ה. מעקים ומסעדים יותקנו כנדרש בסעיף 3.42.
3.49 פתח יציאה מחדר מדרגות.
א. בקומת הכניסה לבניין יהיה פתח יציאה מחדר המדרגות או מאולם הכניסה, אל הרחוב או אל שטח פתוח המוביל אל הרחוב.
ב. מותקנת בפתח יציאה כאמור דלת המשמשת לשלוש דירות ויותר, והיא תיפתח כלפי חוץ.
ג. לא תותקן דלת מסתובבת כיציאה יחידה מחלק מבניין לדרך מוצא בטוח או כיציאה יחידה מדרך מוצא בטוח אל הרחוב או לשטח פתוח המוביל אל הרחוב.
‘‘דירה‘‘ - חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;
‘‘מכירה‘‘ - לרבות החכרה לתקופה של עשרים וחמש שנים או יותר, לרבות התחייבות למכור או להחכיר כאמור או לגרום שיימכר או יוחכר כאמור, ולרבות פעולה באיגוד כמשמעותה בחוק מס שבח מקרקעין, תשכ‘‘ג1963-;
‘‘מוכר‘‘ - מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;
‘‘תקן‘‘, ‘‘תקן רשמי‘‘ - כמשמעותם בחוק התקנים, תשי‘‘ג1953-.
2. חובת מסירת מפרט
(א) המוכר דירה חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו.
(ב) כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים.
3. פרטי המפרט (תיקון: תש‘‘ן)
(א) המפרט יהיה בטופס שקבע שר השיכון בצו שהובא לידיעת ועדת הכלכלה של הכנסת לפני פרסומו ברשומות; צו כאמור יכול שיהיה כללי או לסוג של דירות ותחילתו תהא בתום שלושה חדשים מיום פרסומו ברשומות, זולת אם נקבע בו לכך מועד מאוחר יותר.
(ב) המפרט יכול שיתייחס, בנוסף על הדירה הנמכרת, גם לחלקים אחרים של הבנין שבו נמצאת הדירה, למעט דירות אחרות, ולקרקע שעליה עומד הבנין, הכל כפי שנקבע בצו.
(ג) על המוכר למלא את כל הפריטים במפרט במפורט ובמדוייק, ואם פריט פלוני אינו חל בנסיבות הענין, על המוכר לציין זאת לגביו.
(ד) היה פריט שבמפרט מתייחס לדבר שנקבע בתקנות הבניה או בתקן, יכול שהטופס ימולא על ידי הפניה לאותה תקנת בניה או לאותו תקן.
4. אי התאמה (תיקון: תש‘‘ן)
(א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:
(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;
(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה;
(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;
(4) התגלתה, אף לאחר תקופת האחריות, אי-התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה ליעודה;
(5) בנסיבות הענין היה על המוכר לתת לקונה אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הנכס או הוראות תחזוקה ושימוש, והן לא ניתנו או שאין הן מתאימות.
(ב) אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ‘‘ח1968-.
(ג) לענין סעיף זה -
‘‘אי-התאמה יסודית‘‘ - אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;
‘‘תקופת בדק‘‘ - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;
‘‘תקופת אחריות‘‘ - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.
4א. הודעה על אי-התאמה (תיקון: תש‘‘ן)
(א) הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה -
(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד;
(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
4ב. זכות תיקון אי-התאמה (תיקון: תש‘‘ן)
התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.
5. מוכר שלא מסר מפרט
(א) מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2, יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות הענין.
(ב) מסר המוכר לקונה מפרט שאינו ממלא אחרי הוראות סעיף 3, יחולו הוראות סעיף קטן (א) על הדברים שלגביהם המפרט אינו ממלא אחרי אותן הוראות.
(ג) דבר שסעיף זה חל עליו, חובת ההוכחה שהיה מתאים למקובל בנסיבות הענין - על המוכר.
6. תקנון בבית משותף
(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין;
ואלה הענינים:
(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף;
(2) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה;
(3) שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו;
(4) סדרי קבלת החלטות בדבר ניהול הבית המשותף;
(5) כל ענין אחר שקבע שר השיכון בצו בדרך האמורה בסעיף 3(א).
(ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף.
(ג) המונחים בסעיף זה יפורשו לפי משמעותם בחוק המקרקעין, תשכ‘‘ט1969-.
6א. קביעת מתחזק (תיקון: תשס‘‘ב2)
(א) בסעיף זה -
‘‘חוזה מכר‘‘ - לרבות המפרט וחוזה נספח לענין מתחזק;
‘‘מתחזק‘‘ - כמשמעותו בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ‘‘ט1969-.
(ב) לא יקבע מוכר בחוזה המכר או בתקנון, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מתחזק, אלא אם כן נכללו בחוזה המכר פרטים הנוגעים למתחזק, לרבות זהותו ותנאי ההתקשרות עמו.
(ג) תוקפה של תניה בחוזה ההתקשרות הראשון עם מתחזק לפי סעיף קטן (א), השוללת או המגבילה את הזכות של נציגות הבית המשותף או של בעלי הדירות להביא את החוזה לסיום, אין כוחו יפה לתקופה העולה על שלוש שנים מיום תחילת הניהול וההחזקה על ידי המתחזק, אלא אם כן החליטו בעלי הדירות בבית המשותף, ברוב הקבוע בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ‘‘ט1969-, להאריך את תוקף חוזה ההתקשרות, בתום שלוש השנים האמורות, לתקופה שתיקבע על ידם.
7. שמירת זכויות
חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי כל דין.
7א. התניה - לטובת הקונה (תיקון: תש‘‘ן)
אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה.
8. דין המדינה
(א) דין המדינה כמוכר כדין כל מוכר אחר.
(ב) לא יראו את מינהל מקרקעי ישראל או גופים המיוצגים על ידיו כמוכר לענין חוק זה מחמת זה שקיבל מהקונה דמי שכירות בעד הדירה.
9. חזקה
לענין חוק זה, המוכר דירה שהיתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא גר בה פחות מששה חדשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר.
10. עונשין
מי שביודעין לא מילא אחרי הוראות סעיפים 2(א), 3 או 6, דינו - קנס 50,000 לירות.
11. תחולה (תיקון: תש‘‘ן)
(א) הוראות חוק זה לא יחולו -
(1) על דירה בבנין שבנייתו נסתיימה לפני תחילתו של חוק זה;
(2) על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של חוק זה.
(ב) חוק המכר (דירות) (תיקון מס‘ 3), התש‘‘ן1990-, לא יחול על דירה בבנין שבנייתו נסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני פרסומו (להלן - יום הפרסום); על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל‘‘ג1973-, כנוסחו ערב יום הפרסום.
12. תחילה (תיקון: תשל‘‘ה)
תחילתו של סעיף 6 ביום ה‘ בתשרי תשל‘‘ד (1 באוקטובר 1973); יתר הוראות חוק זה תחילתן ביום י‘‘ח בטבת תשל‘‘ה (1 בינואר 1975).
13. ביצוע
שר השיכון ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי להתקין תקנות בכל הנוגע לביצועו; תקנות כאמור יובאו לידיעת ועדת הכלכלה של הכנסת לפני פרסומן ברשומות.
תוספת (תיקון: תש‘‘ן)
(1) צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים - שנתיים;
(2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט - שלוש שנים;
(3) מכונות, מנועים ודודים - שלוש שנים;
(4) קילוף חיפויים בחדרי מדרגות - שלוש שנים;
(5) שקיעת מרצפות בקומת קרקע - שלוש שנים;
(6) שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין - שלוש שנים;
(7) סדקים עוברים בקירות ובתקרות - חמש שנים;
(8) קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים - שבע שנים;
(9) כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית - שנה אחת.
בתוקף סמכותי לפי סעיף 3(א) לחוק המכר (דירות), התשל‘‘ג1973-, ובידיעת ועדת הכלכלה של הכנסת, אני מצווה לאמור:
1. חובת מסירת מפרט
(א) המוכר חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו.
(ב) כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים.
2. פרטי המפרט
(א) המפרט יהיה בטופס שבתוספת לצו זה.
(ב) על המוכר למלא את כל הפריטים במפרט במפורט ובמדויק; אם פריט פלוני אינו חל בנסיבות הענין, על המוכר לציין זאת לגביו.
(ג) מותר למלא כל פריט מפריטי המפרט על דרך חילופין.
(ד) היה פריט שבמפרט מתייחס לדבר שנקבע בתקנת בנייה כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, תשכ‘‘ה1965- או בתקן כמשמעותו בחוק התקנים, התשי‘‘ג1953-, יכול שטופס המפרט ימולא על ידי הפניה לאותה תקנת בניה או לאותו תקן.
3. תחילה (תיקון: תשל‘‘ד)
תחילתו של צו זה ביום י‘‘ח בטבת תשל‘‘ה (1 בינואר 1975).
תוספת (תיקון: תשמ‘‘א, תשמ‘‘ד)
לפי חוק המכר (דירות), תשל‘‘ג1973-
נספח לחוזה בין ________
לבין ________________
מתאריך _____________
א. פרטי זהוי
הישוב:
מס‘ הגוש: _____ מס‘ חלקה / חלקות ______ בעל הקרקע ____
הזכות שהקונה רוכש בדירה: בעלות/חכירה. מי הוא המחכיר ___
תקופת החכירה _______ תחילת תקופת החכירה __________
הרחוב ________ מס‘ הבית ______ מס‘ המבנה (בתכנית העמדה)
דירה מס‘ ______ קומה _______ שטח הדירה לפי תכנית מצורפת.
עורך הבקשה להיתר הבניה _________
מהנדס אחראי לביצוע השלד ________
ב. תאור הבנין, המבנה, הדירה, ציודה ואבזריה 2
1. תאור הבנין
1.1 חד-משפחתי/דו-משפחתי/רב-משפחתי/טורי/מרובע/אחר
(פרט) ____________________________________
1.2 מספר חדרי מדרגות ____________________________
1.3 מספר דירות לכל חדר מדרגות _____________________
1.4 מספר קומות מרתף ____________________________
1.5 מספר כולל של קומות מעל לקרקע __________________
1.6 מיתקנים על הגג _______________________________
1.7 בבנין _________ דירות למגורים.
1.8 בבנין _________ דירות שלא למגורים לפי הפרוט הבא:
כמות הדירות
יעוד
בקומה
1.9 תכניות מצורפות כחלק בלתי נפרד של תאור זה התכניות הבאות:
1.9.1 תכנית הדירה בקנה מידה לא קטן מ1:100-.
1.9.2 תכניות קומת עמודים, קומה טיפוסית וקומת גג בק.מ. 1:100.
תכניות אלה רשאי המוכר לצרף בצילום מוקטן לק.מ. 1:200.
המוכר רשאי להכניס שינויים בחלוקה הפנימית של דירות ברכישה
ע‘‘י אחרים בתנאי שלא ישנו את חזית הבית או שטחים ברכוש משותף.
1.9.3 תכנית המגרש כפי שנדרש בתכנית הגשה לרשות המקומית.
1.10 השטחים ו/או החלקים המוצאים מהרכוש המשותף (כהגדרתו
בחוק המקרקעין) מסומנים ב ____________________
3.11.22 מתקנים אחרים (פרט) ____________________________
4. חיבורי תשתית, שרותים מרכזיים, עבודות פיתוח ושונות
4.1 חיבור לקו מים מרכזי ______; מונה מים לבית יש/אין; מונה
לגינה יש/אין.
4.2 חיבור לביוב מרכזי יש/אין.
4.3 בור הרקה: יש/אין; מידות ____; בורות סופגים: כמות ____
4.4 חיבור הבנין לרשת החשמל בהתאם להוראות חברת החשמל.
המחיר כולל/לא כולל חיבור הדירה לרשת. המחיר לא כולל
התקנת מונה.
4.5 מקום לריכוז אשפה: מבנה _____ אופן סגירת המבנה ___
ברז מים וחיבור לביוב יש/אין. מספר הדירות לפח/מיכל/
עגלה/אחר _____ שיטת סילוק אשפה אחרת (תאור) ______
2 (א) דירה - פירושה חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר.
(ב) סטיות בשיעור של 2% בין מידות הבנין המופיעות בתכנית ובין המידות למעשה וכן סטיות בשיעור של 5% בין הכמויות ומידות האביזרים במפרט והכמויות ומידות למעשה הן סבירות, ולא ייחשבו כסטיה מתאור זה.
(ג) כל המוצרים והמלאכות יהיו לפי דרישות התקן הישראלי כאשר יש כזה.
(ד) בכל מקרה בו צויינו מספר אלטרנטיבות (לדוגמא: ‘‘יש/אין‘‘) יש למחוק את המיותר.
3 (א) יש לציין במפורש חומר (עץ לבוד, אלומיניום מזוגג וכיו‘‘ב), צורת הפתיחה (רגילה, נגרר, רפפות, מס‘ כנפיים וכיו‘‘ב), תריסים מתקפלים, נגררים, גלילה וכיו‘‘ב.
(ב) דלתות משותפות לשני חדרים יכולות להופיע ברשימה של אחד מחדרים אלה ובלבד שהכמות הכללית של הדלתות בדירה תתאים לסה‘‘כ הדלתות המצויינות בטבלה.
4 המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המפורטים בסעיף ג‘ של המפרט, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין.
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל‘‘ה-1974
הגדרות (תיקון: תשל‘‘ו)
בחוק זה -
‘‘דירה‘‘ - חדר או מערכת חדרים למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;
‘‘מכירה‘‘ - לרבות שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים, לרבות התחייבות למכור או להחכיר כאמור או לגרום שיימכר או יוחכר כאמור, ולרבות פעולה באיגוד כמשמעותה בחוק מס שבח מקרקעין, תשכ‘‘ג1963-;
‘‘מוכר‘‘ - מי שמוכר דירה שבנה או שעתיד לבנות בעצמו או על-ידי אדם אחר, על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או שעתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה.
2. הבטחת כספי הקונה (תיקון: תשל‘‘ו)
לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על חמישה-עשר אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה:
(1) מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו לקבלת נכסים, צו פירוק או למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור;
(2) ביטח את עצמו אצל מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על עסקי ביטוח, תשי‘‘א1951-, שאישר לענין זה המפקח על הביטוח, להבטחת החזרתם של כל הכספים כאמור בפיסקה (1), והקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש;
(3) שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך שר השיכון, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפיסקה (1);
(4) רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ‘‘ט1969-, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה;
(5) העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.
2א. החלפת ערובה (תיקון: תשל‘‘ו)
מוכר שהבטיח את כספי הקונה לפי סעיף 2(1) או (2) יהיה רשאי להחליף את הערובה באחת מדרכי הערובה לפי סעיף (2), (3), (4) או (5), ובלבד שהושלמה בניית הדירה ונמסרה ההחזקה בה לקונה, והכל אם לא הותנה על דרך אחרת בחוזה המכר; אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראות סעיף 3.
2ב. הבטחת כספי קונה דירה על מקרקעי ישראל (תיקון: תשל‘‘ו, תשמ‘‘א)
(א) היתה הקרקע שעליה הדירה הנמכרת ממקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל, לא יהא המוכר חייב להבטיח את כספי הקונה לפי סעיף 2 אלא לתקופה שתסתיים בהתמלא כל אלה:
(1) הושלמה בניית הדירה בהתאם לחוזה המכר;
(2) נמסרה ההחזקה בדירה לקונה;
(3) נחתם חוזה בין הקונה לבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל) ובו התחייב המינהל להביא לידי רישום הקונה כשוכר הדירה לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים כשהיא נקיה מכל שעבוד או התחייבות לשעבוד, מעיקול, ומכל זכות של צד שלישי, למעט שעבוד או התחייבות לשעבוד לחובת הקונה.
(ב) חוזה שנחתם בין הקונה לבין המינהל כאמור בפסקה (3) של סעיף קטן (א), בין יום כ‘‘א בשבט התשל‘‘ה (2 בפברואר 1975) לבין יום ב‘ בניסן התשל‘‘ט (30 במרס 1979), יראו כאילו כלולה בו התחייבות המינהל כאמור בפסקה (3) האמורה.
(ג) חוייב המינהל לפצות את הקונה על אי מילוי התחייבויותיו על פי פסקה (3) של סעיף קטן (א), ישפה המוכר את המינהל זולת אם הוכיח כי המינהל הוא האחראי לעילת הפיצוי.
3. סייג לתשלומים
קונה של דירה, שהכספים ששילם או שעליו לשלם למוכר לא הובטחו כאמור בסעיף 2(1) או (2), לא יהא חייב בתשלומים על חשבון מחיר הדירה בשיעורים העולים על אלה שנקבעו בתקנות, על אף האמור בחוזה המכר.
3א. תשלום הוצאות על ידי המוכר (תיקון: תש‘‘ס)
(א) כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה, לפי חוק זה (להלן - ההוצאות), יחולו על המוכר.
(ב) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו, אם על פי חוזה המכר על המוכר לשלם את ההוצאות בשביל הקונה, והמבטח או נותן הערבות הבנקאית, לפי הענין, הוציא קבלה על שם הקונה.
4. עונשין
מוכר העובר על הוראות סעיף 2, דינו - מאסר ששה חדשים או קנס 100,000 לירות; ואם היה קבלן לעבודות הנדסה בנאיות כמשמעותן בחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, תשכ‘‘ט1969-, רשאי בית המשפט לפסול אותו לרישום בפנקס, ואם נרשם - לבטל את רישומו, הכל לתקופה שיקבע בית המשפט.
5. תחולה
הוראות חוק זה לא יחולו על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של חוק זה.
6. ביצוע ותקנות (תיקון: תשל‘‘ו)
שר השיכון ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי להתקין תקנות לביצועו, לרבות תקנות הקובעות דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה לענין סעיפים 2א ו2-ב(1).
7. תחילה
תחילתו של חוק זה ביום כ‘‘א בשבט תשל‘‘ה (2 בפברואר 1975
